Eine Sanierung, Renovierung oder einen Umbau können Sie über die Aufstockung der bestehenden Hypothek, eine neue Hypothek oder einen Kredit, einen Vorbezug aus der dritten Säule oder Pensionskasse sowie über kantonale Förderungen finanzieren. Welche Variante passt, hängt von Ihrer persönlichen Situation und der Tragbarkeit ab.
Eine Sanierung, Renovierung oder ein Umbau kann eine finanzielle Herausforderung sein.
In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Möglichkeiten der Finanzierung Sie haben.
Möglichkeiten im Überblick
Je nach Ihrer persönlichen Situation (eigene Immobilie, Mietobjekt, bestehende Hypothek …) haben Sie unterschiedliche Möglichkeiten, um die Sanierung, die Renovierung oder den Umbau einer Immobilie zu finanzieren.
Die wohl interessantesten Möglichkeiten, zur Finanzierung Ihres Vorhaben sind:
Aufstockung der bestehenden Hypothek
Sie haben bereits eine günstige Hypothek laufen? Dann kann in Ihrem Fall eine Aufstockung der bestehenden Hypothek zur Finanzierung Ihrer Sanierungsvorhaben Sinn machen.
Die Voraussetzungen:
- Ihre Bank muss der Aufstockung der bestehenden Hypothek zustimmen
- Die bestehende Hypothek sollte günstige Konditionen haben. Ansonsten könnte sich die Aufnahme einer neuen Hypothek finanziell mehr rechnen
Aufnahme einer neue Hypothek oder eines Kredits
Die offensichtlichste Lösung ist die Aufnahme einer neuen Hypothek oder eines neuen Kredits für Ihre Sanierung.
Die Voraussetzungen:
- Je nach Ihrer persönlichen Situation kann entweder ein Kredit oder eine Hypothek die bessere Lösung sein
- Die Tragbarkeit der Finanzierung muss natürlich gegeben sein
Über die 3 Säule oder Pensionskasse
Durch einen Vorbezug aus der dritten Säule oder der Pensionskasse können Sie Ihre Sanierung, Renovation oder Umbauten finanzieren.
Die Voraussetzungen:
- Sie brauchen einen definierten Zweck (werterhaltende und wertvermehrende Investitionen in die Immobilie)
Über Förderungen
In den einzelnen Kantonen gibt es unterschiedliche Förderungen und geförderte Kredite, welche für Sanierungen, Renovierungen und Umbauten beansprucht werden können.
Die Voraussetzungen:
- Je nach Kanton oder Förderrichtlinie sind unterschiedliche Voraussetzungen zu erfüllen. Mehr über dieses Thema erfahren Sie in diesem Beitrag
Hypothek aufstocken
Die naheliegendste Möglichkeit für die Finanzierung einer Sanierung ist die Aufstockung der bereits bestehenden Hypothek. Das sollte im Normalfall auch kein Problem sein, bringt jedoch zwei Haken mit sich:
Ziel der Wertsteigerung
Die meisten Banken finanzieren nur die Sanierungsmassnahmen, welche zur Wertsteigerung der Immobilie beitragen wie z. B. ein neuer Wintergarten.
In der Regel werden aber nur bis zu 80% der anfallenden Kosten finanziert. Themen wie eine Küchenrenovierungen oder den Austausch alter Geräte verändern den Verkehrswert der Immobilie nicht und werden somit oft auch nicht finanziert.
Neue Überprüfung bei einer Aufstockung
Erfolgt eine Aufstockung der Hypothek, wird auch Ihre Tragbarkeit neu bewertet. Wenn sich Ihre Einkommensverhältnisse seit der Gewährung der Hypothek verschlechtert haben, kann sich das negativ auswirken.
Verdienen Sie inzwischen weniger als zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses oder ist der Wert Ihrer Immobilie gesunken, kann es sein, dass die Bank die Kreditsumme nach unten korrigiert und Sie zuerst Geld zurückzahlen müssen, bevor Sie eine Finanzierung für Ihre Sanierung erhalten.
Die Tragbarkeit
Vorab: Der Begriff „Tragbarkeit“ ist die Bezeichnung für das Verhältnis zwischen Bruttoeinkommen des Kreditnehmers und Ausgaben der Liegenschaft. Die Tragbarkeitskriterien sind dann erfüllt, wenn die Kosten der Liegenschaft nicht mehr als 33% des Einkommens ausmachen.
Ihr Alter ist wichtig
Ab rund 55 Jahren ist es oft schwer, von der Bank die Zustimmung der Aufstockung zu erhalten, da mit dem Pensionsantritt auch das Einkommen sinkt.
Wenn Sie Ihre Hypothek bereits amortisiert haben, kann diese wieder aufgestockt werden. Hier ist nur wichtig, dass auch in der Pension mit dem geringeren Einkommen die Tragbarkeit gewährleistet wird.
Die Steuern
Sanierungsarbeiten an Ihrer Immobilie können auch steuertechnisch attraktiv für Sie sein. Die Renovierung eines undichten Daches oder die Instandhaltung der Isolation können von den Steuern abgezogen werden. Grundsätzlich sind werterhaltende Massnahmen steuerabzugsfähig.
Neue Hypothek oder Kredit
Mithilfe einer neuen Hypothek oder eines Kredits können Sie die Finanzierung Ihres Vorhabens umsetzen.
Finanzierung mit einer neuen Hypothek
Mit einer neuen Hypothek können Sie grössere Bauvorhaben finanzieren. Ein hypothekarisches Darlehen zur Finanzierung von Umbauten, Renovationen oder Sanierungen ist meist nur dann möglich, wenn die Immobilie dadurch eine Verkehrswertsteigerung oder Werterhaltung erfährt. Somit zählt eine neue Multimediaanlage oder der Kauf von Möbel nicht dazu.
Finanzierung mit einem Kredit
Kleinere Beträge werden in der Regel über Kredite finanziert. Meist gibt es bei den Banken für eine Kreditzusage wenig bis keine Vorgaben für die Verwendung. Somit können Sie frei das finanzieren, was Sie auch haben möchten. Kredite haben aber dafür eine schlechtere Verzinsung und sind im Finanzierungsbetrag nach oben begrenzt.
Hypothek oder Kredit für…
…Sanierung, Renovierung oder einen Umbau
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Vorsorgegelder verwenden
Alternativ können Sie Ihre Sanierung, Renovierung oder den Umbau auch mit Hilfe der 3. Säule oder Kapital aus der Pensionskasse finanzieren.
Kapital aus der 3. Säule
Einerseits ist es möglich, Geld aus der 3 Säule zu beziehen, das Sie direkt einsetzen können. Andererseits kann die 3 Säule für die Erhöhung einer bestehenden Hypothek an die Bank verpfändet werden.
Kapital aus der Pensionskasse
Auch Kapital aus der Pensionskasse kann für Renovationen und Umbauten verwendet werden.
Der Vorbezug aus der Pensionskasse kann steuerliche Nachteile nach sich ziehen, weshalb für Sanierungen häufiger Gelder aus der 3. Säule verwendet wird.
Gelder aus der Pensionskasse dürfen auch nur für werterhaltende und wertvermehrende Investitionen verwendet werden.
Wofür Sie Vorsorgegelder z.B. verwenden können:
- Sanierung der Heizung
- Dach- oder Kellerausbau
- Sanierung des Dachs oder der Fassade
- Renovierung der gesamten Küche oder des Bads
- Erneuerung der Fenster
- Errichtung von Photovoltaikanlagen
- Erneuerung von Bodenbelägen
- …
Wofür Sie Vorsorgegelder z.B. NICHT verwenden können:
- Bau einer Garage
- Erneuerung von Möbeln
- Errichtung eines Gartenhauses
- Gartengestaltung
- Klassische allgemeine Reparaturen
- …
Förderprogramme
Wenn Sie energiesparende Sanierungsmassnahmen geplant haben, können Sie sich über mögliche Förderungen informieren. Die Sanierungsförderungen werden von Bund und Kanton vergeben. Die Vielfalt an Förderungen ist somit gross und unübersichtlich.
Mehr Informationen zu den Förderprogrammen
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Häufige Fragen
Wann lohnt sich die Aufstockung der bestehenden Hypothek?
Eine Aufstockung kann sinnvoll sein, wenn Ihre bestehende Hypothek günstige Konditionen hat und Ihre Bank zustimmt. Banken finanzieren dabei meist nur wertsteigernde Massnahmen und in der Regel bis zu 80% der anfallenden Kosten.
Welche Sanierungskosten werden von der Bank finanziert?
Die meisten Banken finanzieren nur Massnahmen, die zur Wertsteigerung der Immobilie beitragen, etwa ein neuer Wintergarten. Reine Erneuerungen wie eine Küchenrenovierung oder der Austausch alter Geräte verändern den Verkehrswert nicht und werden daher oft nicht finanziert.
Was bedeutet Tragbarkeit bei der Sanierungsfinanzierung?
Die Tragbarkeit beschreibt das Verhältnis zwischen dem Bruttoeinkommen und den Ausgaben der Liegenschaft. Die Kriterien gelten als erfüllt, wenn die Kosten der Liegenschaft nicht mehr als 33% des Einkommens ausmachen. Bei einer Aufstockung wird die Tragbarkeit neu bewertet.
Sind Sanierungskosten steuerlich abzugsfähig?
Grundsätzlich sind werterhaltende Massnahmen steuerabzugsfähig, beispielsweise die Reparatur eines undichten Daches oder die Instandhaltung der Isolation. So können Sanierungsarbeiten auch steuerlich attraktiv sein.
