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TragbarkeitsrechnungHypothek

So funktioniert’s

Die Tragbarkeitsrechnung ist für Banken ein wichtiger Anhaltspunkt zur Einschätzung Ihrer finanziellen Möglichkeiten. Was genau die Tragbarkeit bei Hypotheken ist und wie diese berechnet wird erfahren Sie in diesem Beitrag.

Factbox zum Thema Tragbarkeitsrechnung

  • NDie Tragbarkeit beschreibt das Verhältnis zwischen den jährlichen Wohnkosten einer Immobilie und Ihrem Bruttjahreseinkommen.
  • NMit einem Tragbarkeitsrechner brechnen Sie, ob Sie sich eine Immobilie auch langfristig leisten können.
  • NBei einem Tragbarkeitsrechner werden die kalkulatorischen Zinsen, die Amortisation und die Unterhalts- und Nebenkosten berücksichtigt.
  • NJede Bank berechnet die Tragbarkeit nach eigenen Grundsätzen. Ein Tragbarkeitsrechner gibt Ihnen nur einen Anhaltspunkt für Ihre Tragbarkeit.
  • NFür eine mögliche Finanzierungszusage sollte Ihre Tragbarkeit unter 30 % liegen.
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Was ist die Tragbarkeit einer Hypothek?

Grundsätzlich wird mit der Tragbarkeit festgestellt, in welchem Verhältnis die Wohnkosten zu Ihrem Einkommen stehen. Die Bank oder das Finanzinstitut kann so entscheiden, wie sicher es ist, dass Sie die laufenden Kreditraten bezahlen.

Berechnet wird die Tragbarkeit anhand Ihres Einkommens und der jährlichen Ausgaben für die Liegenschaft. Eine Faustregel besagt, dass die Wohnkosten nicht mehr als 1/3 Ihres Bruttoeinkommens übersteigen sollten. Jedoch gibt es vereinzelt Banken, die eine Tragbarkeit bis zu 38 % erlauben.

Kostenstellen bei der Tragbarkeitsberechnung

Zur Tragbarkeitrechnung Ihrer Hypothek werden unterschiedliche Kostenstellen berücksichtig. Grundsätzlich zählen dazu die kalkulatorischen Zinsen, die Amortisation und die Unterhalts- und Nebenkosten. Zudem kann aber auch Ihre Kinderplanung oder ähnliche Faktoren die Tragbarkeit beeinflussen.

Kalkulatorisch Zinsen

Die kalkulatorischen Zinsen für die Tragbarkeit einer Hypothek variieren stark. Je nach Bank werden die Zinsen unterschiedlich hoch angesetzt. Meist aber höher als das aktuelle Zinsniveau, weil die Finanzinstitute somit einen möglichen Zinsanstieg mitkalkulieren.

Die Höhe des kalkulatorischen Zinssatzes wirkt sich natürlich auch auf die Höhe des Einkommens aus. Je höher der Zins, desto höher muss das Einkommen sein. Grundsätzlich wird bei einer 1. Hypothek mit ca. 5 % gerechnet und bei einer 2. Hypothek mit ca. 6 %.

Amortisation

Wenn die Bank mehr als 65 % des Kaufpreises der Liegenschaft decken muss, benötigen Sie eine 2. Hypothek für alles über den 65 %. Diese muss dann innerhalb von 15 Jahren abbezahlt werden. Sie können aber zwischen direkter oder indirekter Amortisation der 2. Hypothek wählen. Sie können also den Kredit beispielsweise auch durch ein Vorsorgekonto zurückzahlen.

Unterhalts- und Nebenkosten

Wenn Sie eine Immobilie besitzen, werden auch jährliche Kosten anfallen. Die Unterhalts- und Nebenkosten werden mit rund 1 % vom Verkehrswert der Liegenschaft kalkuliert. Dabei teilt sich dieser Prozent in 0,4 % Unterhalt und 0,6 % Nebenkosten. Wenn Sie beispielsweise eine Altbauwohnung kaufen möchten, können diese Kosten auch wesentlich höher angesetzt werden.

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Die Tragbarkeit Ihrer Hypothek berechnen

Sie können die Tragbarkeit Ihrer Hypothek ganz einfach Zuhause berechnen. Das Ergebnis wird zwar nicht genau dem entsprechen, was die Bank für Sie kalkuliert (da die Sätze unterschiedlich hoch sein können), jedoch erhalten Sie somit schon einmal einen ersten Überblick.

Sie sollten zuerst einmal die Grunddaten wissen. Also wie hoch ist der Verkehrswert meiner Liegenschaft, wieviel Eigenmittel habe ich (wie haben in unserem unteren Beispiel einfach mit 20 % gerechnet, sie sollten Ihre genaue Höhe selbst kennen), wieviel benötige von der Bank und wie hoch ist mein Bruttoeinkommen im Jahr.

Anschliessend werden die kalkulatorischen Zinsen berechnet. Wir haben uns hier nach den Standard Zinssätzen gerichtet. Bei der ersten Hypothek berechnen Sie zuerst 65 % des Verkehrswerts und davon dann 5 %. Bei der 2. Hypothek nehmen Sie dann denn offenen Rest und berechnen davon 6 %. Dann summieren Sie diese zwei Ergebnisse und erhalten die Gesamtsumme der kalkulatorischen Zinsen.

Beispiel – Tragbarkeit ausreichend

hypothek tragbarkeitsrechner

Nun berechnen Sie die Amortisation. Dafür nehmen Sie die Summe der 2. Hypothek und dividieren diese durch 15 Jahre.
Zum Schluss noch die Unterhalts- und Nebenkosten. Dafür berechnen Sie einfach 1 % des Verkehrswerts.

Nun summieren Sie die Gesamtsumme der kalkulatorischen Zinsen, die Amortisationssumme und die Unterhalts- und Nebenkosten und erhalten so die Gesamtkosten der Liegenschaft pro Jahr. Diese Summe dividieren Sie dann durch Ihr Bruttojahreseinkommen. Nun erhalten Sie beispielsweise die Zahl 0,2564 das entspricht einem Prozentsatz von 25,64 %.

Fazit zu Ihrer Tragbarkeit

Grundsätzlich sollten die Gesamtkosten der Liegenschaft pro Jahr nicht höher als 1/3 Ihres Jahresbruttoeinkommens sein. Somit wäre eine Tragbarkeit unter 30% am besten. Einzelne Banken finanzieren auch bis zu 38%. Wenn Sie eine zu schlechte Tragbarkeit haben, sollten Sie versuchen Ihre Eigenmittel zu erhöhen.

In unserem Beispiel wurde eine Tragbarkeit von 40% berechnet. Diese Ergebnis wäre sehr wahrscheinlich zu hoch um eine Finanzierung zu bekommen. Da 40 % aber sehr an der Grenze der Finanzierungsmöglichkeit liegt, könnte eine Bank oder ein Finanzinstitut gefunden werden, welches dieses Vorhaben finanziert. Ansonsten würden wir in diesem Fall empfehlen, die Eigenmittel zu erhöhen und bestenfalls über die 20% zu  kommen.

 

Beispiel – Tragbarkeit ungenügend

Tragbarkeit hypothek berechnen

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Die Unterschiede in der Tragbarkeitsberechnung

Wie bereits erwähnt, werden Sie wahrscheinlich bei jeder Bank und bei jedem Finanzinstitut zu einem anderen Ergebnis kommen. Die Ergebnisse sollten sich trotzdem immer im selben Rahmen halten. Zum einen können die kalkulatorischen Zinsen unterschiedlich hoch angesetzt werden und zum anderen kann die Amortisationsbelastung abweichen. Oft werden auch unterschiedliche Kriterien in die Berechnung Ihres Einkommens einbezogen. Auch die Familienplanung junger Paare wird bei der Tragbarkeit berücksichtigt. Beispielsweise wird das Einkommen der Partnerin nicht oder nur zum Teil miteinbezogen.  

Häufige Fragen zur Tragbarkeitsberechnung

Sie haben immernoch offene Fragen? Vielleicht können wir Ihnen in diesem kurzen FAQ zum Thema Tragbarkeit Ihre Fragen beantworten.

Wie kann ich meine Eigenmittel erhöhen?

Klassische Eigenmittle sind meist Sparguthaben und Wertpapiere. Jedoch zählen auch Vorsorgekontooder Pensionskassenguthaben auch zu den Eigenmitteln. Auch unbelehntes Bauland kann Ihre Eigenmittel erhöhen. Zur Aufstockung der Eigenmittel können auch zinslose und nicht zurückzahlbare Darlehen von Bekannten und Verwandten genutzt werden. Auch eine Schenkung oder ein Erbvorzug, sofern es finanziell möglich ist, kann in Betracht gezogen werden.

Was tun, wenn die Bank die Immobilienfinanzierung ablehnt?

Eine mögliche Alternative zum Immobilienkauf kann der Mietkauf sein. Somit müssen Sie keine Hypothek bei einer Bank oder einem Finanzinstitut aufnehmen, sondern erhalten ein Darlehen vom Verkäufer. Sie zahlen quasi das Darlehen in Form von Monatsmieten ab.

Welche Tipps gibt es, um gute Konditionen zu erhalten?

Wir geben Ihnen grundsätzlich immer einen Tipp: Vergleichen, vergleichen und vergleichen. Sie sollten sich Angebote von so vielen Banken wie möglich einholen und diese dann vergleichen. Wer bietet eine günstige Hypothek zu guten Konditionen?

Damit Sie weniger Arbeitsaufwand mit dem Einholen von Offerten und dem Vergleichen von Konditionen haben, empfehlen wir auch immer einen Kreditvermittler zu beauftragen. Sie können in einem ersten kostenlosen Beratungsgespräch über Ihren Finanzierungswunsch sprechen und der Kreditvermittler wird Ihnen anschließend passende Offerten zusammenstellen und mit Ihnen vergleichen.