Die Tragbarkeitsrechnung ist für Banken ein wichtiger Anhaltspunkt zur Einschätzung Ihrer finanziellen Möglichkeiten.
Was genau die Tragbarkeit bei Hypotheken ist und wie diese berechnet wird, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Die Tragbarkeit beschreibt das Verhältnis zwischen den jährlichen Kosten der finanzierten Immobilie und Ihrem Bruttojahreseinkommen.
- Zu den berücksichtigten Kosten zählen laufenden Unterhaltskosten für die Immobilie, etwaige Rückstellungen für Renovierungen oder auch die Zinsen der Hypothek.
- Mit einer Tragbarkeitsrechnung berechnen Sie, ob Sie sich eine Immobilie auch langfristig leisten können.
- Jede Bank berechnet die Tragbarkeit nach eigenen Grundsätzen. Ein Tragbarkeitsrechner gibt Ihnen nur einen Anhaltspunkt für Ihre Tragbarkeit.
- Für eine mögliche Finanzierungszusage sollte Ihre Tragbarkeit unter 30 % liegen.
Tragbarkeit berechnen
Drei Angaben genügen. Das Ergebnis erscheint sofort.
Die Wohnkosten liegen unter einem Drittel Ihres Bruttoeinkommens. Banken finanzieren in dieser Bandbreite in der Regel.
0 %33 %50 %
Die Amortisation folgt Ziffer 2.2 der Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung: Die Hypothekarschuld ist innert maximal 15 Jahren linear auf zwei Drittel des Belehnungswerts zu amortisieren. Der kalkulatorische Zins von 5 % ist dagegen keine Vorschrift, sondern verbreitete Bankpraxis, und nicht der Zins, den Sie tatsächlich zahlen. Viele Banken verlangen zusätzlich eine Amortisation bis zur Pensionierung. Da Bonität, Zweiteinkommen und Objektlage mitzählen, ist das Ergebnis eine Orientierung und keine Finanzierungszusage. Ein verbindliches Angebot erhalten Sie über unser Finanzierungsformular.
Was ist die Tragbarkeit einer Hypothek?
Grundsätzlich wird mit der Tragbarkeit festgestellt, in welchem Verhältnis die Wohnkosten der zu finanzierenden Immobilie zu Ihrem Einkommen stehen. Die Bank oder das Finanzinstitut kann so entscheiden, wie sicher es ist, dass Sie die laufenden Kreditraten bezahlen können.
Berechnet wird die Tragbarkeit anhand Ihres Einkommens und der jährlichen Ausgaben für die Liegenschaft. Eine Faustregel besagt, dass die Wohnkosten nicht mehr als 1/3 Ihres Bruttoeinkommens übersteigen sollten. Jedoch gibt es vereinzelt Banken, die eine Tragbarkeit bis zu 38 % zulassen und die Finanzierung der Immobilie durchführen.
Kostenstellen bei der Tragbarkeitsberechnung
Zur Tragbarkeitsrechnung Ihrer Hypothek werden unterschiedliche Kostenstellen berücksichtig. Grundsätzlich zählen dazu die kalkulatorischen Zinsen, die Amortisation und die Unterhalts- und Nebenkosten. Zudem kann aber auch Ihre Kinderplanung oder ähnliche Faktoren die Tragbarkeit beeinflussen.
Kalkulatorische Zinsen
Die kalkulatorischen Zinsen für die Tragbarkeit, einer Hypothek variieren stark. Je nach Bank werden die Zinsen unterschiedlich hoch angesetzt. Meist aber höher als das aktuelle Zinsniveau, weil die Finanzinstitute somit einen möglichen Zinsanstieg mitkalkulieren.
Die Höhe des kalkulatorischen Zinssatzes wirkt sich natürlich auch auf die Höhe des Einkommens aus. Je höher der Zins, desto höher muss das Einkommen sein. In der Schweizer Tragbarkeitsrechnung wird in der Regel ein einheitlicher kalkulatorischer Zins von rund 5 % auf die gesamte Hypothek angesetzt.
Amortisation / Abbezahlung
Mit der Amortisation ist die Rückzahlung der Schuld gemeint. Meist zahlt der Kreditnehmer seine Hypothek in monatlichen, vierteljährlichen oder jährlichen Raten ab. Diese Raten werden bei der Tragbarkeitsrechnung entsprechend berücksichtigt. Wie viel zurückzuzahlen ist, regelt Ziffer 2.2 der Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung: innert maximal 15 Jahren linear auf zwei Drittel des Belehnungswerts. Amortisationspflichtig ist damit nur der Teil der Hypothek, der über zwei Drittel hinausgeht. Viele Banken verlangen zusätzlich die Tilgung bis zur Pensionierung, das ist Bankpraxis und steht nicht in den Richtlinien.
Unterhalts- und Nebenkosten
Wenn Sie eine Immobilie besitzen, werden auch jährliche Kosten anfallen. Unter diesen Kosten versteht man z.B. Kosten für Strom, die Immobilienversicherung, Rücklagen vor Reparaturen und Renovierungen… Die Unterhalts- und Nebenkosten werden mit rund 1 % vom Verkehrswert der Liegenschaft kalkuliert. Dabei teilt sich dieser Prozent in 0,4 % Unterhalt und 0,6 % Nebenkosten. Wenn Sie beispielsweise eine Altbauwohnung kaufen möchten, können diese Kosten auch wesentlich höher angesetzt werden.
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Die Tragbarkeit Ihrer Hypothek berechnen
Sie können die Tragbarkeit Ihrer Hypothek ganz einfach Zuhause berechnen. Das Ergebnis wird zwar nicht genau dem entsprechen, was die Bank für Sie kalkuliert (da die Sätze unterschiedlich hoch sein können), jedoch erhalten Sie somit schon einmal einen ersten Überblick.
Sie sollten zuerst die Grunddaten wissen:
- wie hoch ist der Verkehrswert Ihrer Liegenschaft
- wie viel Eigenmittel haben Sie (Banken verlangen mindestens 20 % des Verkehrswerts)
- wie viel Kapital benötigen Sie von der Bank
- wie hoch ist mein Bruttoeinkommen im Jahr
Die drei Kostenblöcke stehen oben im Abschnitt zu den Kostenstellen: kalkulatorische Zinsen von 5% auf die gesamte Hypothek, 1 % des Verkehrswerts für Unterhalt und Nebenkosten und die Amortisation auf zwei Drittel des Belehnungswerts. Ihre Summe geteilt durch das Bruttojahreseinkommen ergibt die Tragbarkeit. Zwei Beispiele zeigen, wie stark die Eigenmittel dabei durchschlagen.
Beispiel: Tragbarkeit ausreichend
Eine Liegenschaft für CHF 1’000’000, CHF 250’000 Eigenmittel und ein Bruttojahreseinkommen von CHF 180’000. Die Hypothek beträgt CHF 750’000, die Belehnung 75 %.
| Kostenblock | Rechnung | pro Jahr |
|---|---|---|
| Kalkulatorische Zinsen | 750’000 × 5 % | CHF 37’500 |
| Unterhalt und Nebenkosten | 1’000’000 × 1 % | CHF 10’000 |
| Amortisation auf zwei Drittel | 83’333 ÷ 15 Jahre | CHF 5’556 |
| Wohnkosten | CHF 53’056 | |
| Tragbarkeit | 53’056 ÷ 180’000 | 29,5 % |
Die Wohnkosten liegen unter einem Drittel des Bruttoeinkommens. Eine Finanzierung ist in dieser Bandbreite in der Regel möglich. Der amortisationspflichtige Teil ergibt sich aus CHF 750’000 minus zwei Drittel von CHF 1’000’000, also CHF 83’333.
Fazit zu Ihrer Tragbarkeit
Die Wohnkosten pro Jahr sollten ein Drittel Ihres Bruttojahreseinkommens nicht übersteigen. Werte unter 33 % gelten als tragbar, einzelne Banken finanzieren bis rund 38 %. Darüber wird es schwierig. Der wirksamste Hebel sind dann höhere Eigenmittel, weil sie Zinskosten und Amortisation gleichzeitig senken.
Tragbarkeit zu gering?
Im zweiten Beispiel weiter unten liegt die Tragbarkeit bei 42,1 %. Mit einem solchen Wert wird es schwer, eine Bank für die Finanzierung zu gewinnen.
Doch was können Sie in so einem Fall tun?
Mehr Eigenkapital
Vielleicht gibt es eine Möglichkeit, wie Sie Ihr Eigenkapital steigern können. Ein Erbvorbezug etwa, oder Wertgegenstände, die sich verkaufen lassen. Auch Guthaben der Säule 3a zählen als Eigenmittel.
Mehr Bruttoeinkommen
Die andere Möglichkeit ist, dass Sie Ihr jährliches Bruttoeinkommen steigern. Auch das Einkommen einer Partnerin oder eines Partners zählt in der Regel mit, sofern beide für die Hypothek haften.
Beispiel: Tragbarkeit ungenügend
Dieselbe Liegenschaft für CHF 1’000’000, aber nur CHF 200’000 Eigenmittel und ein Bruttojahreseinkommen von CHF 140’000. Die Belehnung steigt damit auf 80 %.
| Kostenblock | Rechnung | pro Jahr |
|---|---|---|
| Kalkulatorische Zinsen | 800’000 × 5 % | CHF 40’000 |
| Unterhalt und Nebenkosten | 1’000’000 × 1 % | CHF 10’000 |
| Amortisation auf zwei Drittel | 133’333 ÷ 15 Jahre | CHF 8’889 |
| Wohnkosten | CHF 58’889 | |
| Tragbarkeit | 58’889 ÷ 140’000 | 42,1 % |
Mit 42,1 % findet sich kaum eine Bank. Sichtbar wird auch, wie stark die letzten Prozentpunkte Belehnung durchschlagen: CHF 50’000 weniger Eigenmittel kosten hier CHF 5’833 mehr im Jahr, weil Zinskosten und Amortisation zugleich steigen. Beide Beispiele können Sie im Rechner oben nachstellen.
Die Unterschiede in der Tragbarkeitsberechnung
Wie bereits erwähnt, werden Sie wahrscheinlich bei jeder Bank und bei jedem Finanzinstitut zu einem anderen Ergebnis kommen.
Die Ergebnisse sollten sich trotzdem immer im ähnlichen Rahmen halten. Zum einen können die kalkulatorischen Zinsen unterschiedlich hoch angesetzt werden und zum anderen kann die Amortisationsbelastung abweichen.
Oft werden auch unterschiedliche Kriterien in die Berechnung Ihres Einkommens einbezogen. Auch die Familienplanung junger Paare wird bei der Tragbarkeit berücksichtigt. Beispielsweise wird das Einkommen der Partnerin nicht oder nur zum Teil miteinbezogen.
Häufige Fragen zur Tragbarkeitsberechnung
Sie haben immer noch offene Fragen? Vielleicht können wir Ihnen in diesem kurzen FAQ zum Thema Tragbarkeit Ihre Fragen beantworten.
Wie kann ich meine Eigenmittel erhöhen?
Klassische Eigenmittel sind meist Sparguthaben und Wertpapiere. Jedoch zählen auch Vorsorgekonto– oder Pensionskassenguthaben auch zu den Eigenmitteln. Auch unbelehntes Bauland kann Ihre Eigenmittel erhöhen. Zur Aufstockung der Eigenmittel können auch zinslose und nicht zurückzahlbare Darlehen von Bekannten und Verwandten genutzt werden. Auch eine Schenkung oder ein Erbvorzug, sofern es finanziell möglich ist, kann in Betracht gezogen werden.
Was tun, wenn die Bank die Immobilienfinanzierung ablehnt?
Eine mögliche Alternative zum Immobilienkauf kann der Mietkauf sein. Somit müssen Sie keine Hypothek bei einer Bank oder einem Finanzinstitut aufnehmen, sondern erhalten ein Darlehen vom Verkäufer. Sie zahlen quasi das Darlehen in Form von Monatsmieten ab.
Welche Tipps gibt es, um gute Konditionen zu erhalten?
Wir geben Ihnen grundsätzlich immer einen Tipp: Vergleichen, vergleichen und vergleichen. Sie sollten sich Angebote von so vielen Banken wie möglich einholen und diese dann vergleichen. Wer bietet eine günstige Hypothek zu guten Konditionen?
Damit Sie weniger Arbeitsaufwand mit dem Einholen von Offerten und dem Vergleichen von Konditionen haben, empfehlen wir auch immer einen Kreditvermittler zu beauftragen. Sie können in einem ersten kostenlosen Beratungsgespräch über Ihren Finanzierungswunsch sprechen und der Kreditvermittler wird Ihnen anschliessend passende Offerten zusammenstellen und mit Ihnen vergleichen.
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Wie die Aufteilung zwischen erster und zweiter Hypothek genau funktioniert, welche Fristen für die Amortisation gelten und was der Zinsaufschlag ausmacht, lesen Sie im Beitrag Zweite Hypothek in der Schweiz.
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