Was ist eine Hypothek?

Sie möchten eine Immobilie finanzieren? Dann ist die Hypothek eine der beliebtesten Finanzierungsmöglichkeiten.

Das Besondere bei der Hypothek ist, dass diese meist mit einem Schuldbrief besichert wird.

Der Schuldbrief ist ein Wertpapier, welches das Grundpfandrecht sicherstellt. Dadurch hat der Gläubiger (Das jeweilige Kreditinstitut) das Recht, die Immobilie bei Zahlungsausfall verwerten zu lassen und den Erlös zur Deckung der Hypothek zu nutzen.

Es gibt mehrere Hypothekarmodelle. Fest, LIbor, Variabel. Mehr dazu erfahren Sie im nächsten Absatz.

Übersicht über die Hypothekarmodelle

In der Schweiz werden 3 unterschiedliche Hypothekarmodelle angbeoten:

festgebundene Hypthek
Festhypothek
Facts:
  • Fixe Laufzeit
  • Fixer Zinssatz
  • Risiko ist kalkulierbar
saron libor hyptoehk
LIBOR/SARON Hypothek
Facts:
  • Meist 3-5 Jahre Laufzeit
  • Regelmässige Zinsanpassung
  • Zinssatz tiefer als bei Festhypothek
Variable Hypothek
Variable Hypothek
Facts:
  • Keine fixe Laufzeit
  • Variabler Zinssatz

Wie funktionieren die Hypothekarmodelle?

Festhypothek Beispiel

Festhypotheken

Bei einer Festhypothek ist ein fester Zinssatz auf eine bestimmte Laufzeit (2-25 Jahre) fixiert. Egal wie sich der Marktzins entwickelt, der Zinssatz bleibt für die gesamte Laufzeit gleich.

Viele Hypothekarnehmer bevorzugen dieses Modell aufgrund des geringen Risikos und der guten Planbarkeit.

Saron Hypothek Beispiel

LIBOR/SARON Hypothek

Die Saron-Hypothek orientiert sich am Saron-Zins. Der Zinssatz für Ihre Hypothek wird dabei aus dem Saron-Zins und einer bankenabhängigen Marge (Zinsaufschlag) berechnet.

Die Zinsen werden während der Laufzeit regelmässig an den SARON (Swiss Average Rate OverNight) angepasst. Meist können Sie wählen, ob der Zins sich alle 3, 6 oder 12 Monate anpassen soll.

variable Hypotheken

Variable Hypothek

Bei diesem Hypothekarmodell gibt es im Vergleich zur Festhypothek keine fixe Laufzeit und auch keinen festen Zinssatz. Die variable Hypothek passt sich immer den aktuellen Marktzinsen an. Meist gibt es bei variablen Hypotheken eine Kündigungsfrist von 3-6 Monaten.

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Voraussetzungen für eine Hypothek

Um eine Hypothek bei einer Bank zu erhalten, müssen grundsätzlich zwei Anforderungen erfüllt werden. Eine passende Belehnung und eine gegebene Tragbarkeit.

Die Belehnung

Die Belehnung beschreibt, wie viel des Gesamtbetrages der Immobilie durch Ihr Eigenkapital gedeckt sein muss.

Eine Belehnung (auch Fremdfinanzierungsquote genannt) darf nicht höher als 80% des Gesamtbetrages der Immobilie sein - Das bedeutet, Sie benötigen mindestens 20% Eigenkapital.

Zum Eigenkapital / Eigenmitteln zählen sowohl Barvermögen, Erbvorzug, Privatdarlehen als auch Pensionsgelder aus der 2. und 3. Säule.

Die Tragbarkeit

Mit der Tragbarkeit wird beziffert, in welchem Verhältnis Ihr Einkommen und die Kosten der Immobilie stehen.

Die jährlichen Kosten (für Zinssatz, Amortisation, Versicherung, Heizungs- und Stromkosten...) sollten nicht höher als ein Drittel Ihres Jahreseinkommens sein. Ansonsten werden die meisten Finanzinstitute Ihnen keine Hypothek gewähren.

Die Immobilie ist somit für Sie nicht "tragbar".

Zinssätze für Hypotheken

Wenn Sie Ihre Immobilie über eine Hypothek finanzieren möchten, dann werden Sie sich bestimmt fragen, wie hoch das aktuelle Zinssniveau ist.

Wir haben Ihnen eine Übersicht über mögliche Zinsen erstellt. Die Zinssätze gelten für Festhypotheken von 2-25 Jahren Laufzeit.

Bei den angeführten Zinssätzen handelt es sich um Richtsätze mit Stand Juli 2021. Ihr genauer Zinssatz ist abhängig von Objekt, Belehnung und Schuldnerbonität.

Zinssätze hypothek

Stand Juli 2021

Was sind die 1. Hypothek und 2. Hypothek?

Eine 1. und 2. Hypothek zu haben bedeutet nicht, dass zwei unterschiedliche Hypotheken aufgenommen werden. Meist wird eine Hypothek in zwei Teile aufgeteilt.

Die 1. Hypothek wird im Regelfall nur bis zu 65% der Kaufsumme gewährt. Alles über den 65%, was nicht über Eigenkapital finanziert werden kann, fliesst in die 2. Hypothek. Für die 2. Hypothek verrechnen die meisten Banken einen höheren Zinssatz aufgrund des erhöhten Verlustrisikos.

Der grösste Unterschied zwischen der 1. und der 2. Hypothek liegt aber in der Amortisation. Die erste Hypothek hat grundsätzlich keine Laufzeitgrenze, während bei der zweiten Hypothek eine Amortisationspflicht innerhalb von 15 Jahren oder bis zum Pensionsantritt besteht.

Ein Beispiel zur 1. und 2. Hypothek

Sie wollen eine Immobilie um 1‘000‘000 CHF kaufen (=100%). Dafür müssen Sie mindestens 20% Eigenkapital aufbringen. Das wären in diesem Beispiel 200‘000 CHF. Sie nehmen eine Hypothek für die restlichen 80% auf. Die Finanzierungssumme beträgt damit 800‘000 CHF.

Nun werden diese 80% noch einmal in die 1. und 2. Hypothek aufgeteilt. Die 1. Hypothek enthält die maximalen 65%. Das wären in diesem Fallbeispiel 650‘000 CHF. In die 2. Hypothek fliessen die restlichen 15%, also 150‘000 CHF.

unterschied erste zweite hypothek

Rückzahlung der Hypothek

Die regelmässige Rückzahlung der Hypothek wird „Amortisation“ genannt. Es gibt zwei Varianten, wie Sie Ihre Hypothek zurückzahlen können. Es stehen Ihnen die direkte und die indirekte Amortisation zur Verfügung.

Direkte Amortisation

Bei der direkten Amortisation zahlen Sie in regelmässigen Abständen Teile der Hypothek zurück. Dadurch werden Hypothek und Hypothekarzins reduziert. Die zu zahlenden Einkommensteuern steigen jedoch, da die abzugsfähigen Schuldzinsen und die Hypothekarschulden sinken.

Die 2. Hypothek wir meist immer direkt amortisiert, da diese meist innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung amortisiert werden muss.

Direkte Amortisation
Die 2. Hypothek nimmt in den 15 Jahre ab, während die 1. Hypothek sich nicht verändert.

Indirekte Amortisation

Bei einer indirekten Amortisation zahlen Sie nicht in Teilbeträgen die Hypothek ab, sondern auf einen Schlag. Sie investieren Geld in die private Vorsorge der Säule 3a. Somit steigt Ihr Guthaben der privaten Vorsorge an und Hypothekarbeträge und -zinsen bleiben gleich. Diese Variante ermöglicht es Ihnen, viele Steuern einzusparen, da Sie die Einzahlung und die Zinsen von der Einkommensteuer abziehen können.

Das angesparte Geld aus dem Vorsorgekonto können Sie dann jederzeit nutzen, um die Hypothek zurückzuzahlen. Die indirekte Amortisation ist jedoch nur bei selbstbewohnten Liegenschaften möglich.

Je länger Ihr Geld in der Säule 3a bleibt, desto geringer wird Ihr steuerlicher Vorteil. Dies geschieht, da der Zinssatz auf dem 3a-Konto meist wesentlich niedriger ist als der Hypothekarzins. Deshalb sollten Sie das Guthaben auf dem 3a-Konto auch regelmässig beziehen und damit die Hypothek abzahlen. Diese Bezüge des 3a-Kontos sind in 5 Jahres Abständen erlaubt. Wenn Sie indirekt über eine Lebensversicherung amortisieren, rechnet sich die regelmässige Auszahlung der Bezüge nicht.

Indirekte Amortisation

Die 1. Hypothek und 2. Hypothek verändern sich nicht. Jedoch steigt das Vorsorgekapital.

Welche Hypothek passt zu Ihnen?

Es ist wichtig, dass Sie sich Gedanken zu Ihrer Risikobereitschaft und Ihren Finanzen machen. Damit Sie eine Hypothek finden, die zu Ihnen passt, sollten Sie sich zuerst folgende Themen durch den Kopf gehen lassen:

Ihre Risikobereitschaft – Möchte ich lieber eine fixe Verzinsung (niedrigeres Risiko, höhere Kosten bei den aktuellen) oder variable Zinsen (höheres Risiko, niedrigere Kosten bei den aktuellen Zinsen)

Ihre Finanzen – Welchen Immobilienpreis kann ich mir wirklich leisten? Welche monatlichen Ausgaben sind für mich tragbar?

Hypothek Schweiz modelle

Wie Sie Ihre passende Hypothek finden

Jede Bank bietet bei Hypotheken unterschiedliche Konditionen an. Damit Sie eine möglichst passende Hypothek finden, empfehlen wir Ihnen einen professionellen Hypothekenvergleich mit unseren Experten.

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