Wie viel Hypothek bekomme ich, und was kostet sie mich im Monat? Beide Fragen beantwortet dieselbe Rechnung, nur in verschiedenen Schritten. Dieser Beitrag zeigt den vollständigen Rechenweg vom Kaufpreis bis zur monatlichen Belastung, mit einem durchgerechneten Beispiel und der Formel, mit der Schweizer Banken prüfen.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Die Rechnung läuft immer gleich: Belehnungswert bestimmen, Eigenmittel abziehen, Hypothek aufteilen, laufende Kosten ermitteln, Tragbarkeit prüfen.
- Maximal 80 % des Belehnungswerts werden finanziert. Mindestens 20 % Eigenmittel sind nötig, davon mindestens die Hälfte nicht aus der Pensionskasse.
- Die Bank rechnet mit einem kalkulatorischen Zins von 5 %, nicht mit dem aktuellen Marktzins von 2,01% (Stand: August 2026).
- Dazu kommen 1 % des Immobilienwerts für Unterhalt und Nebenkosten sowie die Amortisation der zweiten Hypothek.
- Die Summe dieser drei Posten darf rund ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens nicht übersteigen.
- Was Sie tatsächlich zahlen, liegt deutlich unter dem, was die Bank rechnet. Beide Zahlen brauchen Sie: die eine für die Bewilligung, die andere fürs Budget.
Schritt 1: den Belehnungswert bestimmen
Grundlage jeder Berechnung ist nicht der Kaufpreis, sondern der Belehnungswert. Die Bank lässt die Immobilie schätzen und rechnet mit dem tieferen der beiden Werte. Liegt der Kaufpreis über der Schätzung, müssen Sie die Differenz zusätzlich aus eigenen Mitteln aufbringen. Genau daran scheitern Finanzierungen in überhitzten Lagen.
Schritt 2: Eigenmittel abziehen
Verlangt sind mindestens 20% des Belehnungswerts. Dabei gilt eine zweite Bedingung, die oft übersehen wird: Mindestens 10 % müssen aus harten Eigenmitteln stammen, also Erspartem, Wertschriften, Erbvorbezug oder Säule 3a. Nur die weiteren 10 % dürfen aus der Pensionskasse kommen.
Nicht vergessen: Die Nebenkosten des Kaufs, also Notariat, Grundbuch und je nach Kanton die Handänderungssteuer, zahlen Sie zusätzlich aus eigener Tasche. Sie sind nicht Teil der Hypothek.
Schritt 3: Hypothek aufteilen
Was übrig bleibt, ist Ihre Hypothek. Sie wird in zwei Teile zerlegt: Der Teil bis 65 % des Belehnungswerts ist die erste Hypothek und muss nicht zurückgezahlt werden. Der Teil darüber ist die zweite Hypothek und muss innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung amortisiert werden. Diese Amortisation zählt in der Rechnung voll mit.
Die Formel, mit der Banken rechnen
Alle drei Kostenblöcke zusammen ergeben die kalkulatorischen Wohnkosten. Ins Verhältnis zum Bruttoeinkommen gesetzt, ergibt das die Tragbarkeit:
Tragbarkeit = (Hypothek × 5 % + Immobilienwert × 1 % + jährliche Amortisation) ÷ Bruttoeinkommen
Das Ergebnis muss bei höchstens rund 33 % liegen.
Umgekehrt lässt sich damit auch berechnen, wie teuer eine Immobilie sein darf: Multiplizieren Sie Ihr Bruttoeinkommen mit 0,33 und teilen Sie das Ergebnis durch die kalkulatorischen Kosten pro Franken Immobilienwert.
Beispiel: Eigenheim für CHF 900’000
Angenommen, Kaufpreis und Schätzwert liegen bei CHF 900’000 und Sie bringen 20 % Eigenmittel ein.
| Rechenschritt | Betrag |
|---|---|
| Belehnungswert | CHF 900’000 |
| Eigenmittel (20 %) | CHF 180’000 |
| Hypothek gesamt (80 %) | CHF 720’000 |
| davon erste Hypothek (65 %) | CHF 585’000 |
| davon zweite Hypothek | CHF 135’000 |
| davon über zwei Drittel (amortisationspflichtig) | CHF 120’000 |
Daraus ergeben sich die kalkulatorischen Jahreskosten, mit denen die Bank prüft:
| Kostenblock | Rechnung | pro Jahr |
|---|---|---|
| Kalkulatorischer Zins | 720’000 × 5 % | CHF 36’000 |
| Unterhalt und Nebenkosten | 900’000 × 1 % | CHF 9’000 |
| Amortisation auf zwei Drittel | 120’000 ÷ 15 Jahre | CHF 8’000 |
| Summe | CHF 53’000 | |
| erforderliches Bruttoeinkommen | 53’000 × 3 | CHF 159’000 |
Für diese Immobilie brauchen Sie also rund CHF 159’000 Jahreseinkommen, obwohl die tatsächliche Belastung deutlich tiefer liegt. Warum, zeigt der nächste Abschnitt.
Kalkulatorisch gegen tatsächlich: der wichtigste Unterschied
Die 5 % im Zinsblock sind ein Sicherheitspuffer, kein Preis. Sie stellen sicher, dass Sie die Finanzierung auch bei deutlich höheren Zinsen noch tragen können. Was Sie heute wirklich zahlen, richtet sich nach dem Marktzins.
Im Beispiel oben: Bei einem Zinssatz von 2,01% kostet die Hypothek über CHF 720’000 rund CHF 14’500 Zinsen pro Jahr statt der kalkulatorischen CHF 36’000. Zusammen mit Nebenkosten und Amortisation landen Sie bei etwa CHF 2’600 im Monat, während die Bank mit rund CHF 4’400 rechnet.
Beide Zahlen haben ihren Zweck. Die kalkulatorische entscheidet, ob Sie die Finanzierung bekommen. Die tatsächliche entscheidet, was am Monatsende von Ihrem Lohn übrig bleibt. Planen Sie mit der ersten und budgetieren Sie mit der zweiten.
Tragbarkeit je nach Belehnung
Je höher die Belehnung, desto mehr Einkommen verlangt die Bank. Die folgende Übersicht rechnet das für unser Beispielobjekt durch.
*Rechenbeispiel für eine Immobilie von CHF 900’000 (Stand: August 2026). Annahmen: Festhypothek 2 Jahre zu 1,5%, Unterhalts- und Nebenkosten 1% p. a. Die Amortisation folgt Ziffer 2.2 der Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung: Die Hypothekarschuld ist innert maximal 15 Jahren linear auf zwei Drittel des Belehnungswerts zu amortisieren. Das erforderliche Bruttoeinkommen folgt der Tragbarkeitsregel (Wohnkosten höchstens ein Drittel des Bruttoeinkommens) mit einem kalkulatorischen Zins von 5%; dieser Satz ist keine Vorschrift, sondern verbreitete Bankpraxis. Keine verbindliche Finanzierungszusage. Für ein offizielles Angebot bitte über unser Finanzierungsformular anfragen.
Bleiben Sie bei 65 % Belehnung, entfällt die Amortisationspflicht vollständig, weil dann gar keine zweite Hypothek entsteht. Das senkt die geforderten Kosten gleich doppelt: weniger Zins und keine Amortisation.
Häufige Fragen zur Hypothekenberechnung
Wie berechne ich meine Hypothek?
In fünf Schritten: Belehnungswert bestimmen (der tiefere von Kaufpreis und Schätzwert), mindestens 20 % Eigenmittel abziehen, die verbleibende Summe in erste und zweite Hypothek aufteilen, die drei Kostenblöcke berechnen (kalkulatorischer Zins 5 %, Nebenkosten 1 % des Immobilienwerts, Amortisation der zweiten Hypothek) und die Summe ins Verhältnis zum Bruttoeinkommen setzen. Sie darf rund ein Drittel nicht übersteigen.
Warum rechnet die Bank mit 5 % statt mit dem aktuellen Zins?
Weil eine Hypothek Jahrzehnte läuft und der Zinssatz in dieser Zeit steigen kann. Der kalkulatorische Satz ist ein Stresstest: Er stellt sicher, dass Sie die Finanzierung auch dann noch tragen, wenn sich die Zinsen vervielfachen. Der aktuelle Marktrichtwert liegt bei 2,01% (Stand: August 2026).
Wie viel Einkommen brauche ich für eine Million Franken Immobilienwert?
Bei 80 % Belehnung sind das 800’000 Hypothek: 40’000 kalkulatorischer Zins, 10’000 Nebenkosten und rund 8’900 Amortisation ergeben knapp 59’000 Jahreskosten. Erforderlich sind also rund CHF 177’000 Bruttoeinkommen. Mit mehr Eigenmitteln sinkt dieser Wert deutlich.
Zählt das Einkommen beider Partner?
In der Regel ja, sofern beide im Vertrag stehen und solidarisch haften. Einzelne Institute gewichten Zweiteinkommen oder Boni vorsichtiger. Fragen Sie das früh ab, denn es verschiebt die tragbare Kaufsumme erheblich.
Was passiert, wenn die Tragbarkeit knapp nicht reicht?
Es gibt drei Stellschrauben: mehr Eigenmittel einbringen, um die Belehnung unter 65 % zu drücken, ein günstigeres Objekt wählen oder das anrechenbare Einkommen erhöhen, etwa durch einen zweiten Kreditnehmer. An der 5-%-Regel selbst lässt sich nichts ändern, sie ist Branchenstandard.
Passende Ratgeber
- Tragbarkeit im Detail: die drei Kostenblöcke mit Rechenbeispielen für ausreichende und ungenügende Tragbarkeit.
- Zweite Hypothek: ab wann sie entsteht und warum nur sie amortisiert werden muss.
- Eigenmittel: welche Mittel zählen und welche nicht.
- Hypozins Schweiz: aktuelle Sätze und was sie beeinflusst.
- Hypothek Schweiz: Modelle, Voraussetzungen und Ablauf im Überblick.
Offerten für Ihre Finanzierung einholen
Die Rechnung zeigt Ihnen den Rahmen. Was Sie konkret bezahlen, entscheidet die Offerte. Vergleichen Sie mehrere Anbieter, die Unterschiede beim Zinssatz summieren sich über die Laufzeit auf fünfstellige Beträge.
