Für eine Hypothek über CHF 900'000 müssen Sie mindestens 20% des Kaufpreises als Eigenmittel einbringen, wovon mindestens 10% nicht aus der beruflichen Vorsorge stammen dürfen. Zudem muss die Tragbarkeit gegeben sein: Zinsen, Nebenkosten und Amortisation dürfen höchstens 33% Ihres Bruttojahreseinkommens ausmachen.
Benötigen Sie eine Hypothek in Höhe von CHF 900’000?
In unserem Beitrag erfahren Sie, welche Bedingungen Sie erfüllen müssen und welche Kosten dabei auf Sie zukommen könnten.
Voraussetzungen für eine Hypothek über CHF 900’000
Um bei einer Bank oder einem Finanzinstitut eine Hypothek von CHF 900’000 zu erhalten, müssen zwei zentrale Kriterien erfüllt sein: eine ausreichende Belehnung und die Sicherstellung der Tragbarkeit.
Mind. 20% Eigenmittel
Die Belehnung der Hypothek ist auf maximal 80 % des Immobilienpreises begrenzt. Dies bedeutet, dass Sie mindestens 20% des Kaufpreises als Eigenmittel einbringen müssen. Davon sollten 10% aus Eigenkapital stammen, das nicht aus Ihrer beruflichen Vorsorge finanziert wird.
Allgemein gilt: Je mehr Eigenmittel Sie einbringen, desto vorteilhafter ist es. Eine höhere Eigenmittelquote reduziert die Hypothekarsumme und somit auch die monatlichen Zinskosten.
Zu den Eigenmitteln zählen unter anderem:
- Geld aus der 2. und 3. Säule
- Unbelehntes Bauland
- Geld auf Ihrem Konto und Sparguthaben
- Erbvorbezüge und Schenkungen
- Wertpapiere und Wertgegenstände
Die Tragbarkeit
Die Tragbarkeit beschreibt das Verhältnis zwischen Ihrem Einkommen und den Kosten, die mit der Immobilie verbunden sind.
Die jährlichen Belastungen aus Zinsen, Nebenkosten und Amortisation dürfen 33% Ihres Bruttojahreseinkommens nicht übersteigen. Nur so ist eine langfristige Finanzierung Ihrer Immobilie sichergestellt.
Die jährlichen Kosten werden üblicherweise wie folgt berechnet:
- Hypothekarzins, in der Tragbarkeitsrechnung kalkulatorisch mit rund 5 % angesetzt
- 1% der Unterhalts- und Nebenkosten für beispielsweise Wasser, Strom, Kehricht, Heizung oder Hauswartung
- 1% des Belehnungsanteils, der 65% des Immobilienpreises übersteigt, für die jährliche Amortisation
Wichtige Einflussfaktoren einer CHF 900’000 Hypothek
Bei der Beantragung Ihrer Hypothek gibt es mehrere entscheidende Faktoren, die Sie im Voraus berücksichtigen sollten. Diese beeinflussen unter anderem die Höhe Ihrer jährlichen und monatlichen Kosten.
Das gewählte Hypothekarmodell
In der Schweiz stehen Ihnen drei Hypothekarmodelle zur Verfügung: die Festhypothek, die variable Hypothek und die SARON–Hypothek. Jedes dieser Modelle bietet unterschiedliche Vor- und Nachteile in Bezug auf Zinsstabilität, Flexibilität und Abhängigkeit vom Markt. Daher ist es entscheidend, die Auswahl des Modells sorgfältig zu treffen.
Die Höhe der Belehnung
Die Belehnung beschreibt den Anteil des Immobilienwerts, der durch die Hypothek finanziert wird. In der Regel ist eine maximale Belehnung von 80% vorgesehen, was bedeutet, dass Sie die mindestens 20% aus Eigenmitteln aufbringen müssen. Eine niedrigere Belehnung ist vorteilhaft, da sie zu geringeren monatlichen Zinskosten führt.
Die Amortisation der Hypothek
Sie können sich bei der Amortisation zwischen zwei Varianten entscheiden: die direkte und die indirekte Amortisation. Bei der direkten Amortisation wird die Hypothek in regelmässigen festen Raten zurückgezahlt. Im Gegensatz dazu zahlen Sie bei der indirekten Amortisation zunächst nur die Zinsen, während der Rückzahlungsbetrag in eine Anlageform investiert wird.
Die Hypothekarmodelle
Die Auswahl des passenden Hypothekarmodells spielt eine zentrale Rolle in Ihrer finanziellen Planung. In der Schweiz haben Sie vor allem drei Optionen: die Festhypothek, die variable Hypothek und die SARON-Hypothek.
Jedes Modell bringt spezifische Vor- und Nachteile mit sich, die sowohl die Zinskosten als auch die langfristige Stabilität Ihrer Finanzierung beeinflussen können
Festhypothek
Facts:
- Fixe Laufzeit
- Fixer Zinssatz für die Laufzeit
- Kalkulierbares Risiko für den Kreditnehmer
+ Wichtigster Vorteil
Bei steigenden Zinsen bleiben die Kosten gleich (Budgetsicherheit). Somit minimieren Sie das finanzielle Risiko.
– Wichtigster Nachteil
Fallen die Zinsen am Zinsmarkt, profitieren Sie leider nicht von den besseren Konditionen.
SARON Hypothek
Facts:
- Es handelt sich um einen variablen Zinssatz
- Es erfolgen regelmässige Zinsanpassung
- Der Zinssatz ist tiefer als bei einer Festhypothek
+ Wichtigster Vorteil
Über einen langen Zeitraum gesehen besitzt eine SARON-Hypothek die tiefsten Zinsen.
– Wichtigster Nachteil
Durch die Zinsanpassungen ändert die SARON-Hypothek Ihre Konditionen. Speziell bei stark steigenden Zinsen kann so eine starke Kostenbelastung entstehen.
Variable Hypothek
Facts:
- Keine fixe Laufzeit
- Variabler Zinssatz
+ Wichtigster Vorteil
Variable Hypotheken sind dann sinnvoll, wenn die Hypothek betragsmässig sehr klein ist oder Sie die Immobilie auch schnell wieder verkaufen möchten.
– Wichtigster Nachteil
Wenig Planbarkeit, da die Zinsentwicklung nicht vorhergesehen werden kann. Die Zinssätze bei einer variablen Hypothek sind auch in der Regel hoch.
Die Belehnung
Die Höhe der Belehnung ist ein wesentlicher Faktor bei einer Hypothek. In der Schweiz ist festgelegt, dass die maximale Belehnung 80% des Immobilienwerts betragen darf. Daher müssen Sie mindestens 20% des Kaufpreises als Eigenmittel einbringen.
Beispiel: Immobilienwert CHF 900’000 * 80% = 720’000 max. Belehnung. Die Höhe der Belehnung entspricht Ihrer tatsächlichen Hypothekarsumme.
Erste und Zweite Hypothek
Die Belehnung bis zu 65% des Immobilienpreises wird durch die „erste Hypothek“ abgedeckt. Beträge, die darüber hinausgehen, fallen unter die „zweite Hypothek“.
Im Gegensatz zur ersten Hypothek muss die zweite innerhalb von 15 Jahren amortisiert werden. Für die erste Hypothek besteht hingegen keine Amortisationspflicht. Die Amortisation der zweiten Hypothek wird normalerweise mit 1% der Hypothekarsumme kalkuliert.
Es ist wichtig, zu beachten, dass die Zinsen für die zweite Hypothek in der Regel höher sind als die für die erste. Dies zeigt, dass die Belehnungshöhe und die eingebrachten Eigenmittel direkten Einfluss auf die jährlichen Kosten haben. Niedrigere Belehnungen führen zu geringeren Kosten, da die Zinsbelastung sinkt und die Amortisationspflicht möglicherweise entfällt.
Die Amortisation
Obwohl für die erste Hypothek keine Pflicht zur Amortisation besteht, haben Sie die Möglichkeit zu entscheiden, ob Sie die Hypothek regelmässig tilgen möchten. Sie können sich entweder für die „direkte“ oder die „indirekte“ Amortisation entscheiden.
Beide Optionen bieten verschiedene Ansätze zur Rückzahlung der Hypothek und bringen jeweils ihre eigenen Vor- und Nachteile mit sich.
Direkte Amortisation
Bei der direkten Amortisation wird die Hypothek in festen monatlichen Raten zurückgezahlt. Diese Raten setzen sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen. Im Laufe der Zeit verringert sich die Hypothekarsumme, was zur Folge hat, dass der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil steigt.
Vorteile:
- Die Hypothek wird über die gesamte Laufzeit planmässig zurückgezahlt, was Ihnen finanzielle Planungssicherheit bietet.
- Die Hypothekarsumme nimmt kontinuierlich ab, was langfristig zu geringeren Zinskosten führt.
Nachteile:
- Zu Beginn fallen höhere jährliche Belastungen an, was die Tragbarkeit beeinträchtigen kann.
Indirekte Amortisation
Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie anfangs lediglich die Zinsen auf die Hypothekarsumme, während die eigentliche Hypothek nicht zurückgezahlt wird. Stattdessen wird der Betrag in ein separates Sparkonto, eine Lebensversicherung oder eine andere Anlageform investiert. Die angesparten Mittel sowie deren Rendite dienen später der Rückzahlung der Hypothek.
Vorteile:
- Zu Beginn fallen niedrigere monatliche Belastungen an, was die Tragbarkeit verbessert.
- Möglichkeit, Zinsen oder Renditen auf den angesparten Betrag zu erzielen.
Nachteile:
- Höhere Zinskosten, da die Hypothekarsumme während der Laufzeit nicht reduziert wird.
Monatliche Kosten einer Hypothek über CHF 900’000
Die monatlichen Kosten einer Hypothek sind ein wesentlicher Faktor für die Einschätzung der Tragbarkeit und die Ermittlung des notwendigen Mindesteinkommens. Diese Kosten setzen sich aus den Unterhalts- und Nebenkosten der Immobilie, den Zinsaufwendungen sowie gegebenenfalls der Amortisation zusammen.
In einem Beispiel veranschaulichen wir, wie hoch die monatliche Belastung einer Hypothek für eine Immobilie im Wert von CHF 900’000 je nach Belehnungshöhe ausfallen kann.
Ausgangssituation des Berechnungsbeispiels
Die genaue Höhe der monatlichen Kosten ist von verschiedenen Faktoren abhängig. In unserem Beispiel nehmen wir die folgende Ausgangssituation als Grundlage:
Kaufpreis der Immobilie
Wir gehen von einem Immobilienpreis von CHF 900’000 aus. In diesem Betrag sind sämtliche Nebenkosten, wie beispielsweise die Gebühren für den Immobilienmakler, bereits enthalten.
Amortisation & Belehnung
In unserem Beispiel erfolgt die indirekte Amortisation der ersten Hypothek. Um die Belehnung als entscheidenden Einflussfaktor besser zu vergleichen, betrachten wir Belehnungen von 65%, 70% und 80%. Die jährliche Amortisation der zweiten Hypothek wird auf 1% der Hypothekarsumme festgelegt.
Hypothekar Modell & Zinsen
In der Schweiz wählen die meisten Kreditnehmer eine Festhypothek. Aus diesem Grund haben wir uns ebenfalls für eine Festhypothek mit einer Laufzeit von zwei Jahren entschieden. Die Zinsen wurden entsprechend der aktuellen Marktentwicklung auf 0,90% festgelegt.
Eigenmittel / Eigenkapital
Die jährlichen Unterhalts- und Nebenkosten der Immobilie werden auf 1% des Immobilienpreises geschätzt.
Diese Kosten decken Ausgaben für Versicherung, Strom, Heizung und ähnliche Posten ab.
Beispiel: Monatliche Kosten & Mindesteinkommen
In unserer Vergleichstabelle präsentieren wir die potenziellen monatlichen Kosten für verschiedene Belehnungen (65%, 70% und 80%).
Darüber hinaus zeigen wir Ihnen, welches monatliche Nettoeinkommen erforderlich ist, um die Tragbarkeit dieser Hypothek zu gewährleisten.
*Rechenbeispiel für eine Immobilie von CHF 900’000 (Stand: Juni 2026). Annahmen: Festhypothek 2 Jahre zu 0,9%, Unterhalts- und Nebenkosten 1% p. a., Amortisation der 2. Hypothek 1% p. a. des Anteils über 65%. Das erforderliche Bruttoeinkommen folgt der Tragbarkeitsregel (Wohnkosten höchstens ein Drittel des Bruttoeinkommens) mit einem kalkulatorischen Zins von 5%. Keine verbindliche Finanzierungszusage. Für ein offizielles Angebot bitte über unser Finanzierungsformular anfragen.
*Dies ist nur ein Rechenbeispiel und keine verbindliche Finanzierungszusage bzw. kein verbindliches Angebot. Der angeführte Zinssatz versteht sich nur als Richtwert. Der Zinssatz kann sich jederzeit ändern. Für ein offizielles Angebot bitten wir Sie, über unser Finanzierungsformular eine Anfrage abzusenden.
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Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Hypothek über CHF 900'000?
Sie müssen mindestens 20% des Kaufpreises als Eigenmittel einbringen, da die Belehnung auf maximal 80% begrenzt ist. Davon sollten mindestens 10% aus Eigenkapital stammen, das nicht aus der beruflichen Vorsorge finanziert wird.
Was zählt als Eigenmittel bei einer Hypothek?
Als Eigenmittel gelten unter anderem Geld aus der 2. und 3. Säule, Guthaben auf Konto und Sparkonto, Wertpapiere und Wertgegenstände, Erbvorbezüge und Schenkungen sowie unbelehntes Bauland.
Welche Hypothekarmodelle stehen in der Schweiz zur Auswahl?
In der Schweiz stehen drei Modelle zur Verfügung: die Festhypothek, die variable Hypothek und die SARON-Hypothek. Sie unterscheiden sich in Zinsstabilität, Flexibilität und Abhängigkeit vom Markt.
Was ist der Unterschied zwischen direkter und indirekter Amortisation?
Bei der direkten Amortisation wird die Hypothek in regelmässigen festen Raten zurückgezahlt. Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie zunächst nur die Zinsen, während der Rückzahlungsbetrag in eine Anlageform investiert wird.
