Grenzen, Amortisation & Kosten „2026“
Wer in der Schweiz Wohneigentum kauft, erhält die Finanzierung fast immer in zwei Teilen. Der eine läuft unbefristet weiter, der andere muss zwingend zurückgezahlt werden. Dieser Beitrag erklärt, wo die Grenze zwischen erster und zweiter Hypothek verläuft, warum nur der zweite Teil amortisiert werden muss und was das monatlich bedeutet.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Die erste Hypothek deckt den Teil bis rund 65 % des Belehnungswerts ab und muss nicht zurückgezahlt werden.
- Die zweite Hypothek ist der Teil darüber, bis maximal 80 %. Nur sie unterliegt der Amortisationspflicht.
- Amortisiert wird nach den Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung innert 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts, spätestens bis zur ordentlichen Pensionierung.
- Die meisten Banken verzinsen die zweite Hypothek höher als die erste, weil ihr Ausfallrisiko grösser ist.
- Mindestens 20 % Eigenmittel sind nötig, davon mindestens die Hälfte aus Mitteln, die nicht aus der Pensionskasse stammen.
- Die Amortisation zählt in der Tragbarkeitsrechnung voll mit und entscheidet oft darüber, ob die Finanzierung bewilligt wird.
Erste und zweite Hypothek: wo die Grenze verläuft
Beide Teile stammen in der Regel von derselben Bank und beruhen auf demselben Vertrag. Getrennt werden sie nur nach ihrem Rang, also danach, wie viel Risiko sie tragen. Massgeblich ist der Belehnungswert, den die Bank festlegt. Er entspricht dem Verkehrswert der Immobilie, bei einem Kaufpreis über dem geschätzten Wert zählt der tiefere der beiden Werte.
- Erste Hypothek: der Teil bis rund 65 % des Belehnungswerts. Sie läuft unbefristet und muss nicht getilgt werden, solange Zins und Tragbarkeit stimmen.
- Zweite Hypothek: der Teil zwischen 65 % und der Obergrenze von 80 %. Sie ist im Rang nachgestellt, teurer und muss zurückgezahlt werden.
- Darüber hinaus: Was über 80 % liegt, müssen Sie aus eigenen Mitteln aufbringen. Eine höhere Belehnung vergeben Schweizer Banken für selbstbewohntes Wohneigentum in der Regel nicht.
Rechenbeispiel: Eigenheim für CHF 800’000
Am einfachsten wird die Aufteilung an einem konkreten Objekt sichtbar. Angenommen, Kaufpreis und Belehnungswert liegen bei CHF 800’000 und Sie bringen die geforderten 20 % Eigenmittel ein.
| Position | Anteil | Betrag |
|---|---|---|
| Kaufpreis / Belehnungswert | 100 % | CHF 800’000 |
| Eigenmittel | 20 % | CHF 160’000 |
| Erste Hypothek (nicht zu amortisieren) | 65 % | CHF 520’000 |
| Zweite Hypothek (zu amortisieren) | 15 % | CHF 120’000 |
| Hypothek gesamt | 80 % | CHF 640’000 |
Die zweite Hypothek beträgt in diesem Fall CHF 120’000. Genau dieser Betrag muss innerhalb von 15 Jahren verschwinden, während die CHF 520’000 der ersten Hypothek unbefristet stehen bleiben dürfen.
Amortisationspflicht: 15 Jahre oder bis zur Pensionierung
Die Vorgabe stammt aus der Selbstregulierung der Schweizerischen Bankiervereinigung, die von der FINMA anerkannt ist. Verlangt wird die Rückführung der Hypothek auf zwei Drittel des Belehnungswerts innert 15 Jahren. Fällt Ihre Pensionierung früher, gilt dieser Zeitpunkt. Nach der Pensionierung sinkt das Einkommen, deshalb soll die teurere zweite Hypothek bis dahin getilgt sein.
Im Beispiel oben: Zwei Drittel von CHF 800’000 sind rund CHF 533’000. Von der Gesamthypothek über CHF 640’000 müssen also etwa CHF 107’000 in 15 Jahren zurückgezahlt werden, das sind rund CHF 595 pro Monat. Viele Banken verlangen die vollständige Tilgung der zweiten Hypothek von CHF 120’000, dann sind es rund CHF 665 pro Monat.
Direkt oder indirekt amortisieren
- Direkt: Sie zahlen regelmässig an die Bank, die Schuld sinkt. Damit sinken auch die Zinskosten, gleichzeitig fällt der Schuldzinsabzug in der Steuererklärung kleiner aus.
- Indirekt: Sie zahlen in die Säule 3a ein, die an die Bank verpfändet wird. Die Hypothek bleibt vorerst gleich hoch, dafür bleiben Schuldzinsabzug und Steuerabzug für die Säule 3a erhalten.
Welche Variante günstiger ist, hängt von Steuersatz, Zinsniveau und Ihrer Vorsorgesituation ab. Mehr dazu lesen Sie in unserem Beitrag zur Amortisation der Hypothek.
Was die zweite Hypothek kostet
Weil die zweite Hypothek im Rang hinter der ersten steht, trägt die Bank bei einem Verkauf unter Wert das grössere Risiko. Diesen Unterschied bepreisen die meisten Institute mit einem Zinsaufschlag, üblich ist eine Grössenordnung von einem halben bis einem ganzen Prozentpunkt. Einzelne Anbieter verzichten darauf und rechnen mit einem einheitlichen Satz über die gesamte Hypothek. Verbindlich ist immer die konkrete Offerte.
Zur Einordnung: Der aktuelle Richtwert für eine Festhypothek über zehn Jahre liegt bei 2,01% (Stand: Juli 2026). Rechnen Sie für den zweiten Teil der Finanzierung mit einem Aufschlag darauf, und beachten Sie, dass zur Zinsbelastung noch die Amortisation kommt.
Tragbarkeit: hier entscheidet sich die Finanzierung
Die Bank prüft nicht mit dem aktuellen Zinssatz, sondern mit einem kalkulatorischen Zins von 5 %. Dazu kommen 1 % des Liegenschaftswerts für Unterhalt und Nebenkosten sowie die Amortisation der zweiten Hypothek. Die Summe darf rund ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens nicht übersteigen.
*Rechenbeispiel für eine Immobilie von CHF 800’000 (Stand: Juli 2026). Annahmen: Festhypothek 2 Jahre zu 1,49%, Unterhalts- und Nebenkosten 1% p. a., Amortisation der 2. Hypothek 1% p. a. des Anteils über 65%. Das erforderliche Bruttoeinkommen folgt der Tragbarkeitsregel (Wohnkosten höchstens ein Drittel des Bruttoeinkommens) mit einem kalkulatorischen Zins von 5%. Keine verbindliche Finanzierungszusage. Für ein offizielles Angebot bitte über unser Finanzierungsformular anfragen.
An der Tabelle wird sichtbar, warum die zweite Hypothek so oft zum Engpass wird: Mit steigender Belehnung wächst nicht nur die Zinslast, sondern zusätzlich die Amortisationspflicht. Beides zusammen treibt das erforderliche Einkommen nach oben. Wer die Belehnung durch mehr Eigenmittel unter 65 % drückt, spart sich die Amortisation vollständig.
Eigenmittel: 20 Prozent, davon die Hälfte hart
Ohne ausreichende Eigenmittel entsteht gar keine zweite Hypothek, weil die Finanzierung dann über 80 % liegen würde. Verlangt sind mindestens 20 % des Belehnungswerts, und dabei gilt eine zusätzliche Bedingung.
- Mindestens 10 % müssen aus harten Eigenmitteln stammen: Erspartes, Wertschriften, Erbvorbezug oder Guthaben der Säule 3a.
- Die weiteren 10 % dürfen aus der Pensionskasse kommen, per Vorbezug oder Verpfändung.
- Ein Vorbezug schmälert Ihre Altersleistungen und häufig auch den Versicherungsschutz bei Tod und Invalidität. Prüfen Sie das vorher mit Ihrer Pensionskasse.
Häufige Fragen zur zweiten Hypothek
Was ist der Unterschied zwischen erster und zweiter Hypothek?
Die erste Hypothek deckt den Teil bis rund 65 % des Belehnungswerts und muss nicht zurückgezahlt werden. Die zweite Hypothek ist der Teil darüber bis maximal 80 %. Sie ist im Rang nachgestellt, meist teurer und muss innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung amortisiert werden.
Muss ich die zweite Hypothek wirklich zurückzahlen?
Ja. Die Amortisationspflicht ergibt sich aus den Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung, die von der FINMA anerkannt sind. Verlangt wird die Rückführung auf zwei Drittel des Belehnungswerts innert 15 Jahren, spätestens bis zur ordentlichen Pensionierung.
Wie hoch ist der Zinsaufschlag für die zweite Hypothek?
Das legt jede Bank selbst fest. Üblich ist ein Aufschlag in der Grössenordnung von einem halben bis einem ganzen Prozentpunkt gegenüber der ersten Hypothek. Manche Anbieter verzichten darauf und verzinsen die gesamte Hypothek einheitlich. Vergleichen Sie deshalb die Gesamtkosten aus Zins und Amortisation, nicht nur den Zinssatz.
Kann ich die zweite Hypothek vermeiden?
Ja, indem Sie mehr Eigenmittel einbringen. Bleibt die Belehnung bei höchstens 65 % des Belehnungswerts, entsteht gar keine zweite Hypothek und damit auch keine Amortisationspflicht. Das senkt die monatliche Belastung spürbar und verbessert die Tragbarkeit.
Was passiert mit der zweiten Hypothek bei der Pensionierung?
Sie sollte dann getilgt sein. Banken rechnen die Tragbarkeit für die Zeit nach der Pensionierung mit dem dann tieferen Renteneinkommen. Ist die zweite Hypothek noch offen und die Tragbarkeit nicht mehr gegeben, verlangt die Bank eine ausserordentliche Rückzahlung oder im Extremfall den Verkauf der Immobilie.
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- Eigenmittel für die Hypothek: welche Mittel zählen und welche nicht.
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Die Aufteilung in erste und zweite Hypothek handhaben die Anbieter unterschiedlich. Ein Vergleich mehrerer Offerten lohnt sich deshalb doppelt.
