Zweite Immobilie finanzieren

Eine zweite Immobilie zu finanzieren ist oft eine große Belastung. Vor allem dann, wenn Sie Ihre alte Hypothek noch nicht ganz abbezahlt haben.

Trotzdem ist es nicht unmöglich, zwei Immobilien gleichzeitig zu finanzieren. Erfahren Sie in diesem Beitrag, welche Finanzierungsmöglichkeiten Ihnen zur Verfügung stehen.

Reto Seematter

Reto Seematter

Finanzberater

Was ist bei der Finanzierung von zwei Immobilien wichtig?

Die Entscheidung, eine zweite Immobilie zu finanzieren, ist nicht einfach. Viele Punkte sprechen dafür und dagegen. Grundsätzlich gibt es aber einige Faktoren, welche ausschlaggebend für die Finanzierung einer zweiten Immobilie sind. Dazu zählen zum einen die mögliche monatliche Belastung und Ihre Sicherheiten.

Monatliche Bonität

Sie könne eine zweite Immobilie nur dann finanzieren, wenn Ihre finanzielle Lage dies zulässt. Sie können sich mit einer Haushaltsrechnung einen groben Überblick über Ihre Möglichkeiten schaffen. Ziehen Sie all Ihre monatlichen Ausgaben von Ihren Einnahmen ab und wenn Sie einen Überschuss erhalten, ist eine Finanzierung grundsätzlich schon mal möglich.

Aber nicht alle Banken haben bei der Überprüfung Ihrer Bonität dasselbe Verfahren. Selbst bei Ihrer Hausbank können sich die Kriterien für eine Finanzierungszusage über die Jahre verändern. Es gibt auch regulatorische Vorgaben, welche regelmässig neu angepasst werden und großen Einfluss auf das Kreditrating der Bank haben.

Was wird beim Kreditrating beachtet?

 Es wird für jeden Kreditsuchenden und jede Immobilie immer ein Kreditrating erstellt. Wenn Sie also eine zweite Hypothek bei Ihrer Hausbank aufnehmen möchten, dann wird Ihre Bonität wieder neu eingeschätzt. Das Rating bestimmt Ihre Kreditwürdigkeit und somit auch die Höhe des Zinssatzes. Haben Sie ein gutes Rating, werden die Zinsen geringer angesetzt. Ist Ihr Rating schlecht, müssen Sie mit höheren Zinsen rechnen.      

In Bezug auf den Kreditnehmer werden unter anderem folgende Kriterien berücksichtigt:

  • Höhe des Einkommens
  • Erwerbstätigkeit
  • Wie sicher ist das Einkommen
  • Höher der Eigenmittel
  • Höher der Belehnung
  • Summe der Ausgaben
  • Welche weiteren Sicherheiten gibt es
  • Qualität der Vorsorge
  • Ist die Tragbarkeit auch bei niedrigerem Lohn gegeben?

Sicherheiten

Bei der Finanzierung einer zweiten Immobilie ist es auch wichtig, dass Sie genügend Sicherheiten haben. Je mehr Sicherheiten vorhanden sind, desto einfach kommen Sie an eine Finanzierung. Dazu zählen unter anderem weitere Liegenschaften, Lebensversicherungen, mögliche Bürgschaften etc. Diese müssen aber auch als Sicherheit genutzt werden können, ansonsten sind Sie für die Bank uninteressant.

Möglichkeiten eine zweite Immobilie zu finanzieren

Neue Hypothek

Eine der offensichtlichsten Möglichkeiten ist der Abschluss einer neuen Hypothek. In der Schweiz ist es bei den wenigsten Banken möglich, eine zweite Hypothek aufzunehmen. Wenn Sie eine zweite Hypothek möchten, dann müssen Sie diese bei der Bank beantragen, bei der Sie auch Ihre erste Hypothek haben. Denn kaum eine andere Bank möchte eine Hypothek im zweiten Rang finanzieren.

Bestehende Hypothek aufstocken

Bevor Sie Ihre Hypothek für die neue Immobilie aufstocken, sollten Sie prüfen, ob Sie sich die zusätzliche Belehnung finanziell leisten können. Beachten Sie, dass bei der Aufstockung einer Hypothek auch die Bonität und der Wert Ihrer Immobilie neu eingeschätzt werden. Wenn Sie weniger verdienen oder der Wert Ihrer Immobilie gesunken ist, kann dies negative Folgen haben.

Alte Hypothek ablösen

Wenn Sie eine Hypothek ohne feste Laufzeit haben, können Sie diese unter Einhaltung einer Kündigungsfrist jederzeit kündigen bzw. ablösen. Eine Hypothek mit fixer Laufzeit kann zum Ende der Vertragslaufzeit abgelöst werden. Bei einer Kündigung ausserhalb der vereinbarten Fristen kann die eine Entschädigung fordern.

Auch bei der Ablösung Ihrer alten Hypothek müssen Sie beachten, dass sowohl Ihre Bonität als auch Ihre Liegenschaft neu bewertet werden. Zudem müssen Sie den neuen Kredit erhöhen, um auch die zweite Immobilie finanzieren zu können. Oft erhalten Sie aber günstigere Konditionen als bei Ihrer alten Hypothek, wodurch die monatliche Belastung auch gesenkt wird.

Die Hypothekarmodelle

In der Schweiz werden vor allem folgende drei Hypothekarmodelle für eine Finanzierung angeboten:

festgebundene Hypthek
Festhypothek
Facts:
  • Fixe Laufzeit
  • Fixer Zinssatz
  • Risiko ist kalkulierbar
saron libor hyptoehk
LIBOR/SARON Hypothek
Facts:
  • Meist 3-5 Jahre Laufzeit
  • Regelmässige Zinsanpassung
  • Zinssatz tiefer als bei Festhypothek
Variable Hypothek
Variable Hypothek
Facts:
  • Keine fixe Laufzeit
  • Variabler Zinssatz

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