Immobilie in Österreich finanzieren

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Dürfen Schweizer eine Immobilie in Österreich kaufen?

Ja, prizipiell können Schweizer Staatsbürger dürfen in Österreich Immobilien kaufen. Es gibt keine speziellen rechtlichen Einschränkungen für Schweizer, die in Österreich Immobilien erwerben möchten. Als Bürger eines Nicht-EU-Landes, das jedoch enge Beziehungen zur EU hat, gelten für Schweizer in der Regel ähnliche Bedingungen wie für EU-Bürger, was den Immobilienkauf betrifft.

In einigen Fällen könnte es jedoch regionale Bestimmungen geben, besonders wenn es um den Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen oder Ferienimmobilien geht. In bestimmten Gebieten Österreichs können zusätzliche Genehmigungen oder Bedingungen erforderlich sein.

https://www.oesterreich.gv.at/themen/bauen_wohnen_und_umwelt/grundstueckskauf/1/Seite.200041.html

Wenn Sie Ihre Traumimmobilie in Österreich gefunden haben, dann benötigen Sie noch die passende Finanzierung.

Sie haben die Möglichkeit, die Immobilie über eine Bank in Österreich oder über eine Bank in der Schweiz zu finanzieren.

In Österreich gibt es verschiedene Begrifflichkeiten, die in Verbindung mit der Finanzierung einer Immobilie verwendet werden.

Im Allgemeinen werden unter den Begriffen Immobilienkredit, Baufinanzierung oder Hypothek im Volksmund dasselbe verstanden – Ein Dahrlen das zum Zwecke der Finanzierung einer Immobilie aufgenommen wird.

Immobilienfinanzierung über eine österreichische Bank

Die Finanzierung der Immobilie ist auch über eine österreichische Bank möglich.

Die Vorteile:

Die Bank in Österreich kann sich in das österreichische Grundbuch eintragen lassen. Dadurch ist eine hypothekarische Besicherung möglich, bei der die zu finanzierende Immobilie als Sicherheit dienen kann.
Eine österreichische Bank kann das Risiko der Finanzierung aufgrund der Kenntnisse des österreichischen Immobilienmarkts besser einschätzen als eine Schweizer Bank

Die Herausforderung:

Die Landeswährung in Österreich ist der Euro. Somit haben Sie bei der Finanzierung über eine österreichische Bank ein Fremdwährungsrisiko
Zudem unterscheiden sich Immobilienkredite in Österreich von den Hypotheken in der Schweiz. Dies kann ein Nachteil sein, wenn Sie mit den österreichischen Kreditformen nicht vertraut sind

Immobilienfinanzierung über eine schweizer Bank

Sie können die Immobilie in Österreich auch über eine heimische Bank in der Schweiz finanzieren.

Die Vorteile:

Ihnen sind die Kreditformen in der Schweiz bereits bekannt
Sie können die Immobilie z.B.: über Ihre Hausbank finanzieren

Die Herausforderung:

Es ist keine hypothekarische Besicherung der Immobilie möglich. Eine Schweizer Bank kann sich nicht in das österreichische Grundbuch zur Besicherung des Kredits eintragen lassen. Sie müssen daher andere Sicherheiten einbringen wie z. B. eine Immobilie in der Schweiz.

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Unterschiede: Immobilienfinanzierung in Österreich & Schweiz

Immobilienfinanzierung Österreich

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Kreditart, Zinsen & Restschuld

In Österreich werden Immobilien über verschiedene Finanzierungsmodelle finanziert. Annuitätendarlehen und Bauspardarlehen sind beliebte Formen. Es kommen häufig aber auch Mischungen aus unterschiedlichen Finanzierungsmodellen (fixe und variable Zinsen) zum Einsatz.

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Kreditraten

Bei einem Annuitätendarlehen bleiben die Kreditraten über die gesamte Laufzeit konstant. Nur das Verhältnis zwischen Tilgung und Zinszahlungen verändert sich über die Laufzeit. Während die Tilgung steigt, sinken die Zinsen.

In der Regel werden in Österreich alle Kredite voll getilgt – also in Laufzeit und Ratenhöhe so gewählt, dass am Ende der Kreditlaufzeit keine Restschuld mehr offen ist.

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Voraussetzungen

In Österreich müssen Sie grundsätzlich 3 wichtige Voraussetzungen erfüllen, damit Sie einen Immobilienkredit bei einer Österreichischen Bank erhalten:

Eine ausreichende Bonität
Genügend Eigenkapital (meist rund 20% der Finanzierungssumme)
Die geforderten Sicherheiten (meist eine hypothekarische Besicherung)

Immobilienfinanzierung Schweiz

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Kreditart, Zinsen & Restschuld

In der Schweiz werden Immobilien meist über erste und zweite Hypotheken finanziert. Dabei wird eine Hypothek in zwei Teile aufgeteilt. Die erste Hypothek deckt bis zu 65% der benötigten Finanzierungssumme.

Der Rest wird über die zweite Hypothek finanziert. Für die zweite Hypothek werden in der Regel höhere Zinsen verrechnet, da das Verlustrisiko für die Bank höher ist.

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Kreditraten

Die Hypotheken in der Schweiz werden direkt oder indirekt amortisiert. Bei der direkten Amortisation zahlen Sie regelmässig die Kreditschulden zurück, wodurch sich die Hypothek verringert und die zu zahlenden Hypothekarzinsen sinken.

Bei der indirekten Amortisation wird ein Amortisationsbetrag auf ein Konto oder eine bestimmte Versicherung einbezahlt. Dieses Geld soll dabei gewinnbringend verzinst werden. Am Ende der Laufzeit wird der Kredit über den angesparten Betrag beglichen.

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Voraussetzungen

In der Schweiz sind die Belehnung und die Tragbarkeit entscheidende Faktoren. Die Belehnung gibt vor, wie viel Prozent der Gesamtkosten der Immobilie fremdfinanziert (über eine Bank) werden dürfen. Der Rest muss über das Eigenkapital gedeckt werden. Die Belehnung darf nicht höher als 80% der Gesamtkosten sein. Das bedeutet Sie müssen mindestens 20% an Eigenkapital einbringen.

Die Tragbarkeit bezeichnet das Verhältnis Ihres Einkommens und der jährlichen Immobilienkosten. Die jährlichen Kosten für die Immobilie (Amortisation, Zinsen, Versicherungen, Heizkosten, Stromkosten…) sollten maximal ein Drittel Ihres Jahreseinkommens betragen. Ansonsten ist die Hypothek in der Regel nicht tragbar und Sie erhalten keine Finanzierung.

Nebenkosten in Österreich

Wenn Sie eine Immobilie in Österreich kaufen, dann müssen Sie neben den Kaufkosten auch noch mit Nebenkosten rechnen, welche Ihren Finanzierungsbedarf erhöhen.

Mit den folgenden Nebenkosten sollten Sie rechnen:

Bis zu 3% an Bearbeitungsgebühren

Für die Bearbeitung und Kontoeinrichtung fordern Banken bei der Finanzierung bis zu 3% der Kreditsumme an Gebühren. Die Kreditsumme ist jene Summe, welche Sie bei der Bank als Kredit aufnehmen.

3,5% an Grunderwerbsteuer

In Österreich muss die Grunderwerbsteuer von allen Personen entrichtet werden, welche eine Immobilie erwerben. In der Regel beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5% der Bemessungsgrundlage. Die Bemessungsgrundlage entspricht dem Grundwert (wert des Grundstücks) plus dem Gebäudewert.

1,1% Eigentumseintragung

Sie müssen nach dem Kauf einer Immobilie in Österreich als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden. Für diese Eintragung werden 1,1% des Kaufpreises bzw. einer Bemessungsgrundlage verrechnet.

Sollten Sie Wohneigentum kaufen wollen, profitieren Sie unter Umständen von einer Gebührenbefreiung.

1,2% für die hypothekarische Besicherung

Bei der Finanzierung der Immobilie über eine Hypothek wird sich eine Österreichische Bank mit einem Pfandrecht in das Grundbuch der Immobilie eingetragen. Für die Eintragung fallen 1,2% des Pfandbetrages (Der Betrag, der als Besicherung des Kredits in das Grundbuch eingetragen wird) an Gebühren an.

Sollten es zu Ihrer Zahlungsunfähigkeit kommen, darf die Bank die Immobilie versteigern und aus den Erlösen den Kredit begleichen.

Sollten Sie Wohneigentum kaufen wollen, profitieren Sie unter Umständen von einer Gebührenbefreiung.

1-3% für den Notar

Die Eintragung als Eigentümer und die Eintragung der Hypothek muss über einen Notar erfolgen. Für diese Tätigkeiten werden Ihnen 1-3% des Immobilienkaufpreises in Rechnung gestellt.

Ca. 1-1,5% für einen Rechtsanwalt

Für die Kaufvertragserstellung kann auch ein Rechtsanwalt beauftragt werden. Dieser Rechtsanwalt verrechnet rund 1-1,5% des Immobilienkaufpreises.

Voraussetzungen für eine Immobilienfinanzierung in Österreich

Schweizer Staatsbürger, die eine Immobilie in Österreich finanzieren möchten, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllen, um einen Immobilienkredit von einer österreichischen Bank zu erhalten. Der Prozess ähnelt grundsätzlich dem für österreichische Staatsbürger, jedoch gibt es länderspezifische Anforderungen und Besonderheiten, die beachtet werden sollten.

1. Nachweis der Kreditwürdigkeit

Die Bonitätsprüfung ist ein zentraler Bestandteil der Kreditvergabe in Österreich. Österreichische Banken greifen auf Auskünfte von Kreditagenturen wie der KSV1870 zurück, um die Zahlungsfähigkeit und das bisherige Kreditverhalten des Kreditnehmers zu prüfen. Schweizer Staatsbürger müssen daher alternative Nachweise erbringen, wie:

Einkommensnachweise: Lohnabrechnungen der letzten drei Monate sowie der letzte Steuerbescheid.
Vermögens- und Schuldenübersicht: Ein detaillierter Nachweis über vorhandenes Vermögen und bestehende Kredite.
Kontoauszüge: Diese dienen dazu, regelmäßige Einkünfte und Ausgaben nachzuweisen.
Bonitätsnachweise von Schweizer Kreditagenturen wie der ZEK werden ebenfalls oft akzeptiert.

3. Eigenkapitalanforderungen

Mindestens 20 % des Kaufpreises der Immobilie sollten als Eigenkapital eingebracht werden.

Dies kann in Form von Bargeld, Wertpapieren oder anderen liquiden Mitteln sein. Zusätzlich müssen auch die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Notargebühren und Maklerprovisionen berücksichtigt werden, die in Österreich rund 10 % des Kaufpreises betragen können.

2. Nachweis des regelmäßigen Einkommens

Österreichische Banken verlangen den Nachweis eines regelmäßigen Einkommens, das ausreichend ist, um die Kreditraten zu bedienen. Auch darf die zukünftige Hypothekenrate nicht 40% des monatlichen Netto-Einkommens übersteigen.

Bei Einkünften in Schweizer Franken kann ein Wechselkursaufschlag berücksichtigt werden.

Der Nachweis

Für Angestellte sind die letzten drei Lohnabrechnungen und der Arbeitsvertrag vorzulegen. Selbstständige müssen umfangreichere Unterlagen wie Steuerbescheide und betriebswirtschaftliche Auswertungen der letzten Jahre präsentieren.

4. Aufenthaltsstatus und Wohnsitz

Obwohl Schweizer Staatsbürger keine Aufenthaltsgenehmigung für Österreich benötigen, kann es wichtig sein, ob der Käufer einen festen Wohnsitz in Österreich hat. Banken bevorzugen oft Kreditnehmer, die in Österreich wohnhaft sind, insbesondere wenn die Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt werden soll.

5. Art und Lage der Immobilie

Die Art der Immobilie und ihre Lage sind entscheidend für die Kreditvergabe. Immobilien in wirtschaftlich starken Regionen wie Vorarlberg, Wien oder Salzburg haben oft bessere Finanzierungsaussichten. Die Nutzung der Immobilie als Hauptwohnsitz, Ferienwohnsitz oder Kapitalanlage beeinflusst ebenfalls das Risikoprofil und die Kreditkonditionen.