Hypothek für CHF 1’000’000
Voraussetzungen & Kosten |2024|
Sie benötigen für den Kauf Ihrer Traumimmobilie eine CHF 1‘000‘000 Hypothek?
Wir zeigen Ihnen, welche Voraussetzungen Sie dafür erfüllen müssen und mit welchen monatlichen Kosten Sie rechnen sollten.
Voraussetzungen für eine CHF 1‘000‘000 Hypothek
Um eine Hypothek zu erhalten, müssen Sie bestimmte finanzielle Voraussetzungen erfüllen. Dies ist entscheidend, damit die Bank oder das Kreditinstitut sicherstellen kann, dass Sie in der finanziellen Lage sind, eine CHF 1‘000‘000 Hypothek aufzunehmen.
Mind. 20% Eigenmittel
Die Hypothek darf maximal 80% des Immobilienpreises belehnen. Das bedeutet für Sie, dass Sie mindestens 20% des Immobilienpreises als Eigenmittel einbringen müssen. Dabei müssen mindestens 10% mit Eigenkapital finanziert werden, das nicht aus Ihrer beruflichen Vorsorge stammt.
Generell gilt: Je mehr Eigenmittel, desto besser. Durch die Einbringung höherer Eigenmittel sinkt die Hypothekarsumme und somit auch die monatliche Zinsbelastung.
Zu den Eigenmitteln zählen unter anderem:
- Geld auf Ihrem Konto und Sparguthaben
- Erbvorbezüge und Schenkungen
- Wertpapiere und Wertgegenstände
- Unbelehntes Bauland
- Geld aus der 2. und 3. Säule
Die Tragbarkeit
Mit der Tragbarkeit wird beziffert, in welchem Verhältnis Ihr Einkommen und die Kosten der Immobilie stehen..
Die jährlichen Belastungen aus Zinsen, Nebenkosten und Amortisationen dürfen 33% Ihres Bruttojahreseinkommens nicht überschreiten. Nur so können Sie Ihre Immobilie langfristig finanzieren.
Die jährlichen Kosten werden in der Regel wie folgt kalkuliert:
- Hypothekarzins je nach aktueller Markthöhe plus kalkulatorischer Zuschlag
- 1% Unterhalts- und Nebenkosten für z. B.: Wasser, Strom, Kehricht, Heizung oder die Hauswartung
- 1% des Belehnungsanteils über 65% des Immobilienpreises für die jährliche Amortisation
Wichtige Einflussfaktoren einer CHF 1‘000‘000 Hypothek
Bei der Aufnahme Ihrer Hypothek gibt es einige wichtige Konditionen als Einflussfaktor, über die Sie sich bereits im Vorfeld Gedanken machen sollten. Diese beeinflussen unter anderem die Höhe Ihrer jährlichen bzw. monaltichen Kosten.
Das gewählte Hypothekarmodell
In der Schweiz gibt es drei Hauptmodelle für Hypotheken: die Festhypothek, die variable Hypothek und die SARON-Hypothek. Jedes Modell hat eigene Vor- und Nachteile in Bezug auf Zinsstabilität, Flexibilität und Marktabhängigkeit. Daher ist es wichtig, sich die Wahl des Modells genau zu überlegen.
Die Höhe der Belehnung
Die Höhe der Belehnung gibt an, wie viel Prozent des Immobilienwerts durch die Hypothek finanziert werden. Grundsätzlich gilt eine maximale Belehnung von 80%, sodass die restlichen 20% über Eigenmittel finanziert werden müssen. Eine niedrigere Belehnung ist sinnvoll, da sie die monatlichen Zinskosten senkt.
Die Amortisation der Hypothek
Es gibt zwei unterschiedliche Arten der Amortisation: die direkte und die indirekte. Bei der direkten Amortisation wird die Hypothek regelmässig in festen Beträgen zurückgezahlt. Bei der indirekten Amortisation dagegen zahlen Sie nur die Zinsen, während Sie den Rückzahlungsbetrag in eine Anlageform einzahlen, das später zur Rückzahlung verwendet wird.
Die Hypothekarmodelle
Die Wahl des richtigen Hypothekarmodells ist entscheidend für Ihre finanzielle Planung. In der Schweiz stehen Ihnen hauptsächlich drei Modelle zur Verfügung: die Festhypothek, die variable Hypothek und die SARON-Hypothek. Jedes Modell hat seine eigenen Vor- und Nachteile, die sich auf die Zinskosten und die langfristige Stabilität Ihrer Finanzierung auswirken können.
Festhypothek
Facts:
- Fixe Laufzeit
- Fixer Zinssatz für die Laufzeit
- Kalkulierbares Risiko für den Kreditnehmer
+ Wichtigster Vorteil
Bei steigenden Zinsen bleiben die Kosten gleich (Budgetsicherheit). Somit minimieren Sie das finanzielle Risiko.
- Wichtigster Nachteil
Fallen die Zinsen am Zinsmarkt, profitieren Sie leider nicht von den besseren Konditionen.
SARON Hypothek
Facts:
- Es handelt sich um einen variablen Zinssatz
- Es erfolgen regelmässige Zinsanpassung
- Der Zinssatz ist tiefer als bei einer Festhypothek
+ Wichtigster Vorteil
Über einen langen Zeitraum gesehen besitzt eine SARON-Hypothek die tiefsten Zinsen.
- Wichtigster Nachteil
Durch die Zinsanpassungen ändert die SARON-Hypothek Ihre Konditionen. Speziell bei stark steigenden Zinsen kann so eine starke Kostenbelastung entstehen.
Variable Hypothek
Facts:
- Keine fixe Laufzeit
- Variabler Zinssatz
+ Wichtigster Vorteil
Variable Hypotheken sind dann sinnvoll, wenn die Hypothek betragsmässig sehr klein ist oder Sie die Immobilie auch schnell wieder verkaufen möchten.
- Wichtigster Nachteil
Wenig Planbarkeit, da die Zinsentwicklung nicht vorhergesehen werden kann. Die Zinssätze bei einer variablen Hypothek sind auch in der Regel hoch.
Die Belehnung
Die Höhe der Belehnung spielt eine entscheidende Rolle bei einer Hypothek. In der Schweiz gilt, dass die Belehnung maximal 80% des Immobilienwerts betragen darf. Aus diesem Grund müssen Sie auch mindestens 20% mit Eigenmitteln einbringen.
Beispiel: Immobilienwert CHF 1’000’000 * 80% = Max. CHF 800’000 Belehnung -> Dies ist die tatsächliche Hypothekarsumme.
Erste & Zweite Hypothek
Bei einer Belehnung von 65% – 80% des Immobilienwerts wird eine zweite Hypothek notwendig. Die Hypothekarsumme bis zu den 65% wird mit der sogenannten „ersten Hypothek“ abgedeckt, während der Anteil über 65 % durch die „zweite Hypothek“ gesichert wird. Ein wichtiger Unterschied hierbei ist, dass die zweite Hypothek innerhalb von 15 Jahren amortisiert, also zurückbezahlt, werden muss. Die jährliche Amortisation wird meist mit 1% der Summe der zweiten Hypothek kalkuliert.
Wenn Sie ausreichend Eigenmittel einbringen und eine Belehnung von unter 65% des Immobilienwerts haben, benötigen Sie nur eine erste Hypothek. Für diese besteht auch keine Amortisationspflicht.
Wichtig ist zudem, dass die Zinsen der zweiten Hypothek höher sein können, als die der ersten. So zeigt sich, dass die Höhe der Belehnung und die eingebrachten Eigenmittel einen direkten Einfluss auf die jährlichen Kosten haben. Niedrigere Belehnungen führen zu geringeren Kosten, da die Zinsbelastung niedriger ist und die Amortisationspflicht wegfallen kann.
Die Amortisation
Auch wenn für die erste Hypothek keine Amortisationspflicht besteht, können Sie entscheiden, ob Sie die Hypothek regelmässig amortisieren möchten oder nicht. Sie können zwischen der sogenannten „direkten“ und der „indirekten“ Amortisation wählen.
Diese beiden Varianten bieten unterschiedliche Ansätze zur Rückzahlung der Hypothek, und jede bringt ihre eigenen Vor- und Nachteile mit sich.
Direkte Amortisation
Bei der direkten Amortisation wird die Hypothek in festen Raten zurückgezahlt. Diese monatliche Rate setzt sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen. Im Laufe der Jahre sinkt so die Hypothekarsumme, wodurch der Zinsanteil abnimmt und der Tilgungsanteil steigt.
Vorteile:
- Die Hypothek wird über die gesamte Laufzeit planmässig zurückgezahlt, was für finanzielle Planungssicherheit sorgt.
- Die Hypothekarsumme reduziert sich kontinuierlich, was langfristig zu weniger Zinskosten führt.
Nachteile:
- Höhere jährliche Belastungen zu Beginn, was die Tragbarkeit beeinflussen kann.
Indirekte Amortisation
Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie zunächst nur die Zinsen auf die Hypothekarsumme, während die Hypothek selbst nicht zurückgezahlt wird. Stattdessen wird der Betrag in ein separates Sparkonto, eine Lebensversicherung oder eine andere Anlagemöglichkeit investiert. Die Ersparnisse und die Rendite werden dann zur Rückzahlung der Hypothek genutzt.
Vorteile:
- Zu Beginn niedrigere monatliche Belastungen, was die Tragbarkeit verbessern kann.
- Möglichkeit, Zinsen bzw. Rendite auf dem angesparten Betrag zu erhalten.
Nachteile:
- Hohe Zinskosten, da die Hypothekarsumme nicht verringert wird.
Monatliche Kosten bei einer CHF 1’000‘000 Hypothek
Die monatlichen Kosten einer Hypothek sind entscheidend für die Berechnung der Tragbarkeit und des erforderlichen Mindesteinkommens. Sie setzen sich aus den Unterhalts- und Nebenkosten der Immobilie, den Zinskosten und gegebenenfalls der Amortisation zusammen.
Anhand eines Beispiels zeigen wir Ihnen, wie hoch die monatliche Belastung einer Hypothek für eine CHF 1’000’000 Immobilie je nach Höhe der Belehnung ausfallen kann.
Ausgangssituation des Berechnungsbeispiels
Die genaue Höhe der monatlichen Kosten hängt von vielen Faktoren ab. In unserer Beispielrechnung gehen wir von folgender Ausgangssituation aus:
Kaufpreis der Immobilie
Wir rechnen mit einem Immobilienpreis von CHF 1’000’000. In diese Summe sind alle Nebenkosten wie Kosten für Immobilienmakler bereits inkludiert.
Amortisation & Belehnung
In unserem Beispiel wird die erste Hypothek indirekt amortisiert. Für den besseren Vergleich der Belehnung als Einflussfaktor, rechnen wir mit einer Belehnung von 65%, 70% und 80%. Die jährliche Amortisation der zweiten Hypothek wird mit 1% kalkuliert.
Hypothekar Modell & Zinsen
In der Schweiz entscheiden sich die meisten Kreditnehmer für eine Festhypothek. Daher haben auch wir uns für eine Festhypothek mit 2 Jahren Laufzeit entschieden. Die Zinsen wurden der Marktlage entsprechend, auf 1,2550% festgelegt.
Unterhalts- und Nebenkosten
Die jährlichen Unterhalts- und Nebenkosten der Immobilie werden mit 1% des Immobilienpreises kalkuliert.
Diese sollen Kosten für Versicherung, Strom, Heizung etc. decken.
Beispiel: Monatliche Kosten & Mindesteinkommen
In unserer Vergleichstabelle stellen wir die möglichen monatlichen Kosten anhand unterschiedlicher Belehnungen (65%, 70% und 80%) dar.
Zudem zeigen wir Ihnen basierend auf diesen Kosten, welches monatliche Bruttoeinkommen Sie benötigen, damit diese Hypothek für Sie tragbar ist.
Vergleichstabelle: Kosten je nach Belehnung*
| Belehnung 65% | Belehnung 70% | Belehnung 80% | |
|---|---|---|---|
| Unterhalts- & Nebenkosten | CHF 833.33 | CHF 833.33 | CHF 833.33 |
| Zinskosten | CHF 679.79 | CHF 732.08 | CHF 836.67 |
| Amortisation | CHF 0,00 | CHF 41.67 | CHF 125.00 |
| Gesamtkosten pro Monat | CHF 1'513.13 | CHF 1'607.08 | CHF 1'795.00 |
| Mindesteinkommen pro Monat | CHF 4'585.23 | CHF 4'869.95 | CHF 5'439.39 |
*Dies ist nur ein Rechenbeispiel und keine verbindliche Finanzierungszusage bzw. kein verbindliches Angebot. Der angeführte Zinssatz versteht sich nur als Richtwert. Der Zinssatz kann sich jederzeit ändern. Für ein offizielles Angebot bitten wir Sie, über unser Finanzierungsformular eine Anfrage abzusenden.
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Der Autor
Clara Schönlechner
Hypothekarspezialistin & Bloggerin
Als Spezialistin für Hypotheken und Ablösungen unterstützt Clara Schönlechner seit 2021 unser Team. Privat ist Sie noch als Reisebloggerin aktiv.
