Die CHF 800’000 Hypothek
Offertenvergleich, Voraussetzungen & Kosten |2024|
Sie möchten sich den Traum eines Eigenheims erfüllen und benötigen dafür eine CHF 800’000 Hypothek?
In diesem Beitrag zeigen wir Ihnen, welche Voraussetzungen Sie dafür erfüllen müssen und mit welchen Kosten Sie rechnen sollten.
Voraussetzungen für eine Hypothek über CHF 800’000 |2024|
Zwei wesentliche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit eine Bank oder ein Finanzinstitut eine Hypothek in Höhe von CHF 800’000 bewilligt: ausreichende Eigenmittel und eine gesicherte Tragbarkeit.
Mind. 20% Eigenmittel
Die Hypothek darf höchstens 80% des Kaufpreises der Immobilie abdecken. Das bedeutet, dass Sie mindestens 20% als Eigenmittel einbringen müssen. Davon sollten wiederum mindestens 10% aus Eigenkapital stammen, das nicht aus Ihrer beruflichen Vorsorge finanziert wird.
Generell gilt: Je mehr Eigenmittel Sie einsetzen, desto vorteilhafter ist es. Eine höhere Eigenmittelquote reduziert die Hypothekarsumme und senkt somit auch Ihre monatlichen Zinskosten.
Als Eigenmittel zählt unter anderem:
- Geld auf Ihrem Konto und Sparguthaben
- Wertpapiere und Wertgegenstände
- Geld aus der 2. und 3. Säule
- Erbvorbezüge und Schenkungen
- Unbelehntes Bauland
Die Tragbarkeit
Die Tragbarkeit beschreibt das Verhältnis zwischen Ihrem Einkommen und den Kosten der Immobilie.
Die jährlichen Belastungen aus Zinsen, Nebenkosten und Amortisationen dürfen 33% Ihres Bruttojahreseinkommens nicht übersteigen. Nur so stellen Sie sicher, dass Sie Ihre Immobilie langfristig finanzieren können.
Die jährlichen Kosten werden in der Regel wie folgt kalkuliert:
- Hypothekarzins je nach aktueller Markthöhe plus kalkulatorischer Zuschlag
- 1% Unterhalts- und Nebenkosten für z. B.: Wasser, Strom, Kehricht, Heizung oder die Hauswartung
- 1% des Belehnungsanteils über 65% des Immobilienpreises für die jährliche Amortisation
Wichtige Einflussfaktoren der CHF 800‘000 Hypothek
Bei der Beantragung Ihrer Hypothek gibt es einige wichtige Konditionen, die als Einflussfaktoren zu beachten sind. Über diese sollten Sie sich bereits im Vorfeld Gedanken machen, da sie unter anderem die Höhe Ihrer jährlichen und monatlichen Kosten beeinflussen.
Das gewählte Hypothekarmodell
In der Schweiz stehen Ihnen drei Hauptmodelle für Hypotheken zur Verfügung: die Festhypothek, die variable Hypothek und die SARON-Hypothek. Jedes dieser Modelle bringt spezifische Vor- und Nachteile hinsichtlich Zinsstabilität, Flexibilität und Abhängigkeit vom Markt mit sich. Daher ist es entscheidend, die Wahl des Modells sorgfältig zu prüfen.
Die Höhe der Belehnung
Die Belehnung beschreibt, welcher Prozentsatz des Immobilienwerts durch die Hypothek finanziert wird. In der Regel beträgt die maximale Belehnung 80%, was bedeutet, dass die verbleibenden 20% mit Eigenmitteln abgedeckt werden müssen. Eine niedrigere Belehnung ist vorteilhaft, da sie die monatlichen Zinskosten reduziert.
Die Amortisation der Hypothek
Es gibt zwei Hauptarten der Amortisation: die direkte und die indirekte. Bei der direkten Amortisation wird die Hypothek regelmässig in festen Beträgen zurückgezahlt. Im Gegensatz dazu zahlen Sie bei der indirekten Amortisation zunächst nur die Zinsen, während der Rückzahlungsbetrag in eine Anlageform investiert wird, die später zur Tilgung der Hypothek genutzt werden kann.
Die 3 Hypothekarmodelle
Die Auswahl des passenden Hypothekarmodells ist entscheidend für Ihre finanzielle Planung. In der Schweiz stehen Ihnen hauptsächlich drei Modelle zur Verfügung: die Festhypothek, die variable Hypothek und die SARON-Hypothek. Jedes dieser Modelle bringt eigene Vor- und Nachteile mit sich, die sowohl Ihre Zinskosten als auch die langfristige Stabilität Ihrer Finanzierung beeinflussen können.
Festhypothek
Facts:
- Fixe Laufzeit
- Fixer Zinssatz für die Laufzeit
- Kalkulierbares Risiko für den Kreditnehmer
+ Wichtigster Vorteil
Bei steigenden Zinsen bleiben die Kosten gleich (Budgetsicherheit). Somit minimieren Sie das finanzielle Risiko.
- Wichtigster Nachteil
Fallen die Zinsen am Zinsmarkt, profitieren Sie leider nicht von den besseren Konditionen.
SARON Hypothek
Facts:
- Es handelt sich um einen variablen Zinssatz
- Es erfolgen regelmässige Zinsanpassung
- Der Zinssatz ist tiefer als bei einer Festhypothek
+ Wichtigster Vorteil
Über einen langen Zeitraum gesehen besitzt eine SARON-Hypothek die tiefsten Zinsen.
- Wichtigster Nachteil
Durch die Zinsanpassungen ändert die SARON-Hypothek Ihre Konditionen. Speziell bei stark steigenden Zinsen kann so eine starke Kostenbelastung entstehen.
Variable Hypothek
Facts:
- Keine fixe Laufzeit
- Variabler Zinssatz
+ Wichtigster Vorteil
Variable Hypotheken sind dann sinnvoll, wenn die Hypothek betragsmässig sehr klein ist oder Sie die Immobilie auch schnell wieder verkaufen möchten.
- Wichtigster Nachteil
Wenig Planbarkeit, da die Zinsentwicklung nicht vorhergesehen werden kann. Die Zinssätze bei einer variablen Hypothek sind auch in der Regel hoch.
Die Höhe der Belehnung
Die Belehnung ist ein wesentlicher Faktor bei der Hypothek. In der Schweiz darf die Belehnung maximal 80% des Immobilienwerts betragen. Daher müssen Sie mindestens 20% des Kaufpreises durch Eigenmittel finanzieren.
Beispiel: Immobilienwert CHF 800’000 * 80% = CHF 640’000
Die CHF 640’000 entsprechen Ihrer tatsächlichen Hypothekarsumme.
Erste & Zweite Hypothek
Die Belehnung bis zu 65% des Immobilienpreises wird über die sogenannte „erste Hypothek“ abgedeckt. Der Anteil darüber fällt in die „zweite Hypothek“.
Die zweite Hypothek muss im Vergleich zur ersten innerhalb von 15 Jahren amortisiert werden (zurückbezahlt). Für die erste Hypothek besteht keine Amortisationspflicht. Die Amortisation der zweiten Hypothek wird in der Regel mit 1% der Hypothekarsumme kalkuliert.
Es ist wichtig zu beachten, dass die Zinsen für die zweite Hypothek in der Regel höher sind als die für die erste. Dies verdeutlicht, dass die Höhe der Belehnung und die eingebrachten Eigenmittel direkten Einfluss auf die jährlichen Kosten haben. Niedrigere Belehnungen führen zu geringeren Kosten, da die Zinsbelastung sinkt und die Amortisationspflicht möglicherweise entfällt.
Die Amortisation
Obwohl für die erste Hypothek keine Amortisationspflicht besteht, haben Sie die Möglichkeit zu entscheiden, ob Sie die Hypothek regelmässig zurückzahlen möchten oder nicht. Sie können zwischen der sogenannten „direkten“ und der „indirekten“ Amortisation wählen.
Diese beiden Optionen bieten verschiedene Ansätze zur Rückzahlung des Hypothekarkredits, und jede Variante bringt ihre eigenen Vor- und Nachteile mit sich.
Direkte Amortisation
Wenn Sie sich für die direkte Amortisation entscheiden, wird eine feste monatliche Rate festgelegt. Diese Rate setzt sich aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil zusammen. Da Sie im Laufe der Zeit Teile der Hypothekarsumme tilgen, steigt der Tilgungsanteil innerhalb der Rate, während der Zinsanteil kontinuierlich sinkt.
Vorteile:
- Durch eine planmässige Rückzahlung über die bleibt Ihre finanzielle Planung stabil und verlässlich
- Da sich die Hypothekarsumme stetig verringert, sinken im Laufe der Zeit auch Ihre Zinskosten.
Nachteile:
-
Zu Beginn höhere jährliche Kosten, die die Tragbarkeit einschränken können.
Indirekte Amortisation
Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie zunächst lediglich die Zinsen auf die Hypothekarsumme, ohne die Hypothek selbst direkt abzubauen. Stattdessen fliessen Ihre Beiträge in ein separates Sparkonto, eine Lebensversicherung oder eine andere Form der Geldanlage. Die angesammelten Ersparnisse und Erträge aus dieser Anlage werden später zur Rückzahlung der Hypothek verwendet.
Vorteile:
- Zu Beginn niedrigere monatliche Belastungen, was die Tragbarkeit verbessern kann.
- Möglichkeit, Zinsen bzw. Rendite auf dem angesparten Betrag zu erhalten.
Nachteile:
- Hohe Zinskosten, da die Hypothekarsumme nicht verringert wird.
Monatliche Kosten bei einer CHF 800‘000 Hypothek
Die monatlichen Kosten einer Hypothek sind zentral für die Berechnung der Tragbarkeit sowie für die Ermittlung des erforderlichen Mindesteinkommens. Diese Kosten setzen sich aus den Unterhalts- und Nebenkosten der Immobilie, den Zinsen und, falls zutreffend, der Amortisation zusammen.
Anhand eines Beispiels veranschaulichen wir, wie hoch die monatliche Belastung einer Hypothek für eine Immobilie im Wert von CHF 800’000 bei verschiedenen Belehnungsgraden ausfallen kann.
Ausgangssituation des Berechnungsbeispiels
Die exakten monatlichen Kosten werden durch zahlreiche Faktoren beeinflusst. Für unsere Beispielrechnung nehmen wir die folgende Ausgangssituation an:Kaufpreis der Immobilie
Unser Beispiel basiert auf einem Immobilienpreis von CHF 800’000, in dem alle Nebenkosten, einschließlich Maklergebühren, bereits berücksichtigt sind.
Amortisation & Belehnung
In unserem Beispiel erfolgt die Amortisation der ersten Hypothek indirekt. Um den Einfluss der Belehnung besser zu verdeutlichen, betrachten wir Belehnungen von 65%, 70% und 80%. Für die zweite Hypothek wird eine jährliche Amortisation von 1% der Hypothekarsumme angesetzt.
Hypothekarmodell & Zinsen
In der Schweiz entscheiden sich die meisten Kreditnehmer für eine Festhypothek. Aus diesem Grund haben wir uns ebenfalls für eine Festhypothek mit einer Laufzeit von 2 Jahren entschieden. Die Zinsen wurden gemäss der aktuellen Marktsituation auf 1,2550% festgelegt.
Unterhalts- und Nebenkosten
Die jährlichen Unterhalts- und Nebenkosten der Immobilie werden auf 1% des Kaufpreises geschätzt.
Diese Kosten decken Ausgaben wie Versicherung, Strom, Heizung und ähnliche Posten ab.
Beispiel: Monatliche Kosten & Mindesteinkommen
In unserer Vergleichstabelle stellen wir die potenziellen monatlichen Kosten in Bezug auf verschiedene Belehnungen (65%, 70% und 80%) dar.
Zusätzlich zeigen wir Ihnen, welches monatliche Netteinkommen notwendig ist, um die Tragbarkeit dieser Hypothek zu gewährleisten.
Vergleichstabelle Kosten je nach Belehnung*
| Belehnung 65% | Belehnung 70% | Belehnung 80% | |
|---|---|---|---|
| Unterhalts- & Nebenkosten | CHF 666.67 | CHF 666.67 | CHF 666.67 |
| Zinskosten | CHF 543.83 | CHF 585.67 | CHF 669.33 |
| Amortisation | CHF 0.00 | CHF 33.33 | CHF 100.00 |
| Gesamtkosten pro Monat | CHF 1'210.50 | CHF 1'285.67 | CHF 1'436.00 |
| Mindesteinkommen pro Monat | CHF 3'668.18 | CHF 3'895.96 | CHF 4'351.52 |
*Dies ist nur ein Rechenbeispiel und keine verbindliche Finanzierungszusage bzw. kein verbindliches Angebot. Der angeführte Zinssatz versteht sich nur als Richtwert. Der Zinssatz kann sich jederzeit ändern. Für ein offizielles Angebot bitten wir Sie, über unser Finanzierungsformular eine Anfrage abzusenden.
Die passende Hypothek über CHF 800’000 finden
Die Konditionen für Hypotheken unterscheiden sich je nach Bank und Finanzinstitut erheblich. Um die beste Hypothek für Ihre individuellen Bedürfnisse zu finden, empfehlen wir Ihnen einen professionellen Hypothekenvergleich. Diesen können Sie kostenfrei über uns anfordern.
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