Zweite Immobilie finanzieren

Jede Finanzierung bzw. Hypothek muss tragbar sein. Das gilt natürlich auch, wenn Sie eine zweite Immobilie finanzieren möchten.

Die Tragbarkeit sagt aus, ob Sie sich die laufenden Gesamtkosten für Ihre Immobilie bzw. Immobilien leisten können. Hierbei wird in der Regel nicht der aktuelle Zinssatz für die Hypothekarrate zur Kalkulation herangezogen, sondern ein kalkulatorischer Zinssatz angewendet. Dieser liegt über den aktuellen Zinswerten, um auch das Risiko eines zukünftigen Anstiegs abbilden zu können.

Als Tragbarkeits-Faustformel gilt, dass die monatlichen Gesamtkosten nicht mehr als ein 1/3 Ihres Haushaltseinkommens betragen sollten.

Vergessen Sie nicht, dass natürlich die Kosten für die Hypothek der ersten Immobilie auch in diesem 1/3 abgebildet sein müssen.

Potenzielle Einnahmequellen, die sich durch die zweite Immobilie ergeben (z. B. Einnahmen aus Vermietung) können dafür beim Haushaltseinkommen mit einem bestimmten Abschlag (Risiko wegen Leerstand, Ausgaben für Reparaturen…) Berücksichtigt werden.

Die offensichtlichste Möglichkeit ist der Abschluss einer neuen Hypothek, bzw. einer – von der bestehenden Immobilienhypothek – unabhänigen neuen Hypothek.

Natürlich ist es auch möglich, die bestehende Immobilie mit als Sicherheit in die Finanzierung einzubringen.

Vorteile:

+ Neues Hypothekarmodell wählbar

+ Flexiblere Finanzierungsform wählbar

+ Getrennte Finanzierung zwischen Immobilie 1 & 2

Nachteile:

– Doppelte Kosten z.B. für Kontoführung

– Nicht beliebt bei den Banken, bei knapper Tragbarkeit oder wenig Eigenmittel

Eine andere Möglichkeit ist, die bestehende Hypothek der ersten Immobilie aufzustocken, um so auch die zweite Immobilie zu finanzieren.

Beachten Sie, dass bei der Aufstockung einer Hypothek auch die Tragbarkeit und der Wert Ihrer bestehenden Immobilie neu eingeschätzt werden. Wenn Sie weniger Einkommen haben oder der Wert Ihrer Immobilie gesunken ist, kann dies negative Folgen haben.

Vorteile:

+ Eine Finanzierungsform für beide Immobilien – übersichtlicher

+ Bestehende (gute) Konditionen können weiter genutzt werden

Nachteile:

– Ihre Bank muss mitspielen

– Keine Trennung der Finanzierung zwischen Immobilie 1 und Immobilie 2

Neben den steuerlichen Aspekten gibt es bei der Finanzierung einer Urlaubsimmobilie (z. B. Ferienwohnung, Wochenendhaus…) in der Schweiz nichts Besonderes zu beachten. Ist eine entsprechende Tragbarkeit gegeben und Belehnung gegeben, benötigen Sie nur die passende Finanzierungsstrategie.

Zusätzliche Einnahmequelle?

Sollte es bei der Tragbarkeitsrechnung der Hypothek knapp werden, können Sie darüber nachdenken, ob Sie die Immobilie in der Zeit, in der Sie diese nicht nutzen, vermieten. So könnten Sie zusätzliche Einnahmen für die Tragbarkeit generieren.

Wenn sie eine Urlaubsimmobilie (z. B. Ferienwohnung, Wochenendhaus…) im Ausland finanzieren wollen, sollten Sie folgende Dinge beachten:

Vorort oder in der Schweiz finanzieren
Nur wenige Banken finanzieren gerne im Ausland, da meist eine hypothekarische Besicherung der Immobilie nicht möglich ist. Das bedeutet für Sie, dass Sie eine hohe Eigenmittelquote benötigen und die Tragbarkeit mehr als gegeben sein sollte. Natürlich können Sie auch über eine ausländische Bank die Finanzierung der Auslandsimmobilie abbilden. Beachten Sie dabei, dass natürlich ein Fremdwährungsrisiko besteht, denn die meisten Banken in den anderen Ländern werden die Finanzierung über die Heimatwährung abbilden.

Steuern & Gebühren im Ausland und im Inland
Auch sollten Sie sich über die möglichen Steuern im Land der Immobilie, aber auch in der Schweiz für Ihren Auslandsbesitz bei einem Steuerberater kundig machen.