Immobilie in Deutschland finanzieren
Möglichkeiten und Finanzierungsangebote |2024|
Sie möchten als Schweizer eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück in Deutschland finanzieren? Bei uns erfahren Sie welche Möglichkeiten Ihnen zur Verfügung stehen.
Inhaltsverzeichnis
Marcel Birke
Experte für Versicherungen, Finanzierungen und Geldanlagen
Wenns um Privatkredite, Versicherungen oder andere Finanzthemen geht, macht Marcel niemand etwas vor.
Dürfen Schweizer Immobilien in Deutschland kaufen?
Schweizer Staatsbürger dürfen grundsätzlich ohne größere Einschränkungen Immobilien in Deutschland erwerben. Es gibt keine gesetzlichen Beschränkungen für den Immobilienkauf.
Wichtig zu beachten:
- Wohnsitz: Es gibt keine Verpflichtung, einen Wohnsitz in Deutschland zu haben, um eine Immobilie zu kaufen. Schweizer können sowohl als Kapitalanlage, Ferienimmobilie oder als Hauptwohnsitz eine Immobilie in Deutschland erwerben. Allerdings können steuerliche und finanzielle Aspekte je nach Wohnsitz variieren.
- Nutzung der Immobilie: Ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wird, ist ebenfalls frei wählbar.
Immobilienfinanzierung für Schweizer in Deutschland
Der Erwerb einer Immobilie in Deutschland als Schweizer Staatsbürger ist grundsätzlich möglich, doch es gibt spezifische Anforderungen und Besonderheiten im Bereich der Finanzierung, die beachtet werden sollten.
Schweizer können, ähnlich wie deutsche Staatsbürger, bei Banken in Deutschland einen Immobilienkredit beantragen. Dabei gelten jedoch für Ausländer, insbesondere aus der Schweiz, bestimmte Voraussetzungen.
Unterschiede zur Finanzierung in der Schweiz
Während die Grundprinzipien der Immobilienfinanzierung in beiden Ländern ähnlich sind, gibt es Unterschiede, die potenzielle Käufer berücksichtigen müssen.
In Deutschland werden beispielsweise Immobilienkredite in der Regel als Annuitätendarlehen vergeben, bei denen die monatlichen Raten gleichbleibend sind und sowohl die Tilgung als auch die Zinslast über die Laufzeit des Kredits verteilt werden.
In der Schweiz hingegen sind oft Hypothekarmodelle üblich, bei denen nur die Zinsen abbezahlt werden, während die Tilgung oft offen bleibt oder gestaffelt erfolgt.
Unterschiedliche Länder - unterschiedliche Begriffe
In der Immobilienfinanzierung gibt es länderspezifische Begriffe, die oft Verwirrung stiften können, besonders im Vergleich zwischen Deutschland und der Schweiz. In Deutschland wird häufig der Begriff Baufinanzierung verwendet, wenn es um die Finanzierung eines Immobilienkaufs oder Neubaus geht. Eine Baufinanzierung umfasst dabei alle Arten von Krediten, die zur Finanzierung eines Bauvorhabens oder Erwerbs einer bestehenden Immobilie dienen. Typische Darlehensformen in diesem Zusammenhang sind das Annuitätendarlehen oder das Festzinsdarlehen, bei denen feste oder variable Zinssätze auf den Kreditbetrag erhoben werden.
In der Schweiz spricht man dagegen primär von einer Hypothek. Eine Hypothek ist im Wesentlichen ein langfristiger Kredit, der speziell für den Kauf oder Bau einer Immobilie verwendet wird. Dabei gibt es verschiedene Arten von Hypotheken, wie die Festhypothek oder die Saron-Hypothek, die sich durch unterschiedliche Zinsmodelle und Laufzeiten auszeichnen. Der Begriff Hypothek bezeichnet nicht nur das Darlehen selbst, sondern auch die Besicherung des Kredits durch die Immobilie.
Zusätzlich gibt es in beiden Ländern den Begriff Kredit, der allgemein für jegliche Art von finanzieller Leihgabe verwendet wird. Während in der Bau- oder Immobilienfinanzierung in Deutschland oft zwischen „Baufinanzierung“ und „Kredit“ unterschieden wird, wird in der Schweiz der Begriff „Kredit“ eher allgemein für Konsumkredite oder kurzfristige Finanzierungen genutzt, während die Hypothek als spezieller Begriff für Immobilienfinanzierungen dient.
Internationale Finanzierungen – Herausforderungen für Banken
Schweizer Banken stehen vor der Herausforderung, sich bei einer Immobilienfinanzierung in Deutschland nicht ins Grundbuch eintragen lassen zu können, was bedeutet, dass sie keine hypothekarische Besicherung in Deutschland sicherstellen können. Dies erhöht das Risiko für die Bank, da sie im Falle eines Zahlungsausfalls keine direkte Sicherheit in Form der Immobilie hat.
Auf der anderen Seite haben deutsche Banken Schwierigkeiten, auf das Einkommen eines Schweizers zuzugreifen, der in der Schweiz arbeitet und lebt, da dies außerhalb ihrer rechtlichen Reichweite liegt.
Diese wechselseitigen Risiken erschweren es beiden Bankenseiten, eine Finanzierung mit ausreichender Sicherheit aufzubauen und stellen für Schweizer Käufer eine besondere Herausforderung dar.
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Schweizer oder deutsche Bank?
Finanzierung über eine deutsche Bank
Eine naheliegende Möglichkeit für Schweizer Käufer ist die Aufnahme eines Kredits bei einer deutschen Bank. Deutsche Banken bieten in der Regel günstige Konditionen für Immobilienfinanzierungen, insbesondere im Vergleich zu Schweizer Banken, da die Zinssätze in der Eurozone oft niedriger sind. Für Schweizer Käufer gelten hierbei grundsätzlich die gleichen Konditionen wie für deutsche Staatsbürger, allerdings gibt es einige Besonderheiten zu beachten:
Bonitätsprüfung
Die Kreditwürdigkeit wird von deutschen Banken streng geprüft. Schweizer müssen Einkommensnachweise, Steuerbescheide und eine Vermögensübersicht vorlegen. Zudem wird häufig eine Auskunft der deutschen Schufa verlangt, auch wenn der Käufer in der Schweiz lebt.
Eigenkapitalanforderungen
Deutsche Banken verlangen in der Regel mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital. Zusätzlich müssen die Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbssteuer, etc.) durch eigene Mittel gedeckt werden.
Wechselkursrisiken
Schweizer, die ihr Einkommen in Schweizer Franken (CHF) beziehen, sollten die Wechselkursrisiken zwischen dem Euro (EUR) und dem Schweizer Franken beachten. Schwankungen im Wechselkurs können die Kosten der Finanzierung erheblich beeinflussen, da die Rückzahlungen in Euro erfolgen.
Vorteile
- Einfachere Besicherung, da sich eine deutsche Bank mit einer Hypothekarischen Sicherheit in das Grundbuch der Immobilie eintragen lassen kann.
- Breite Auswahl an Finanzierungsmöglichkeiten, z.B. Annuitätendarlehen mit festen oder variablen Zinssätzen.
Nachteile:
- Wechselkursrisiken, wenn das Einkommen in Schweizer Franken bezogen wird.
- Strenge Bonitätsanforderungen und zusätzliche Dokumente aufgrund der Auslandskomponente.
Kredite von Schweizer Banken
Eine alternative Möglichkeit ist die Finanzierung über eine Schweizer Bank. Wenige Schweizer Banken bieten Hypotheken für den Erwerb von Auslandsimmobilien, einschließlich deutscher Immobilien, an. Diese Option bietet den Vorteil, dass sowohl der Kredit als auch die Rückzahlungen in Schweizer Franken erfolgen, wodurch das Wechselkursrisiko entfällt.
Vorteile:
- Keine Wechselkursrisiken, da Kredit und Rückzahlungen in Schweizer Franken erfolgen.
- Oftmals sind die Prozesse für Schweizer Käufer einfacher, da die Bank die finanziellen Verhältnisse des Kreditnehmers in der Schweiz kennt und einschätzt.
Nachteile:
- Weniger Angebote und Hypothekenmodelle für den Erwerb von Auslandsimmobilien, da viele Schweizer Banken auf den inländischen Markt fokussiert sind.
- Meist erhalten nur Personen mit ausgezeichneter Bonität und Sicherheiten in der Schweiz eine Finanzierung über eine schweizer Bank.
Die 5 grössten Banken in Deutschland
Deutsche Bank
Die Deutsche Bank AG mit Sitz in Frankfurt am Main ist das größte Finanzinstitut Deutschlands und bietet eine breite Palette von Finanzprodukten, einschließlich Krediten und Hypotheken. Sie ist sowohl für Privat- als auch für Geschäftskunden weltweit aktiv und spielt eine zentrale Rolle im deutschen und internationalen Finanzmarkt.
Commerzbank
Die Commerzbank AG mit Sitz in Frankfurt am Main ist eine der führenden Universalbanken Deutschlands. Sie bietet umfangreiche Finanzdienstleistungen, darunter auch Kredite und Hypotheken, sowohl für Privatpersonen als auch für Unternehmen. Durch ihre starke Präsenz im Mittelstand ist sie ein wichtiger Partner für Geschäftsfinanzierungen.
HypoVereinsbank (UniCredit Bank)
Die UniCredit Bank AG, in Deutschland bekannt unter der Marke HypoVereinsbank, hat ihren Hauptsitz in München und gehört zur internationalen UniCredit Gruppe. Sie bietet eine breite Palette von Finanzlösungen, darunter auch Immobilienfinanzierungen und Kredite, für Privat- und Geschäftskunden.
Bayerische Landesbank (BayernLB)
Die Bayerische Landesbank (BayernLB), mit Sitz in München, gehört zu den größten Landesbanken Deutschlands. Sie ist stark im öffentlichen Sektor und bei der Unternehmensfinanzierung vertreten und bietet zudem maßgeschneiderte Kreditlösungen, einschließlich Immobilienfinanzierungen, an.
Landesbank Baden-Württemberg (LBBW)
Die Landesbank Baden-Württemberg (LBBW) mit Sitz in Stuttgart ist die größte Landesbank Deutschlands. Sie bietet umfangreiche Finanzdienstleistungen, insbesondere für den öffentlichen Sektor und mittelständische Unternehmen, und ist auch ein bedeutender Anbieter von Immobilienfinanzierungen.
Nebenkosten in Deutschland
Beim Immobilienkauf und der Immobilienfinanzierung in Deutschland müssen Schweizer Käufer eine Reihe von Nebenkosten beachten, die über den reinen Kaufpreis hinaus anfallen.
Diese Nebenkosten sollten in die Kalkulation einbezogen werden, da sie einen erheblichen Teil der Gesamtkosten ausmachen können. Hier sind die wichtigsten Nebenkosten, die zu berücksichtigen sind:
Grunderwerbssteuer
Die Grunderwerbssteuer fällt in Deutschland beim Kauf einer Immobilie an und variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Diese Steuer ist sofort nach dem Kauf fällig und muss in die Finanzplanung einbezogen werden.
Grundbuchkosten
Die Eintragung der Eigentumsverhältnisse ins Grundbuch ist ebenfalls verpflichtend und verursacht Kosten in Höhe von etwa 0,5 % bis 1,0 % des Kaufpreises. Diese Gebühr deckt sowohl die Eigentumseintragung als auch eventuelle Grundpfandrechte, falls ein Kredit aufgenommen wird.
Notarkosten
In Deutschland ist jeder Immobilienkauf notariell beurkundungspflichtig. Die Notarkosten belaufen sich in der Regel auf etwa 1,0 % bis 1,5 % des Kaufpreises. Der Notar übernimmt die rechtliche Abwicklung des Kaufvertrags und die Eintragung ins Grundbuch.
Maklerprovision
Falls ein Immobilienmakler beim Kauf involviert ist, fällt in der Regel eine Maklerprovision an. Diese variiert je nach Region, liegt aber oft zwischen 3 % und 7 % des Kaufpreises (inklusive Mehrwertsteuer). In vielen Fällen teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerkosten, allerdings hängt dies von den lokalen Gepflogenheiten ab.
Kaufnebenkosten für den Kredit
Bei der Aufnahme eines Kredits können weitere Kosten anfallen:
- Bearbeitungsgebühren der Bank: Einige Banken erheben Bearbeitungsgebühren für die Kreditvergabe, obwohl diese in Deutschland seltener geworden sind. Diese Gebühren können je nach Bank variieren.
- Bereitstellungszinsen: Wenn der Kredit nicht sofort in Anspruch genommen wird, können Banken sogenannte Bereitstellungszinsen verlangen. Diese fallen an, wenn das Darlehen zugesagt, aber noch nicht ausgezahlt wurde.
Gebühren für die Eintragung der Grundschuld
Wenn die Immobilie mit einem Darlehen finanziert wird, muss eine Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank im Grundbuch eingetragen werden. Die Kosten für diese Eintragung belaufen sich auf etwa 0,5 % des Darlehensbetrages.
Instandhaltungskosten und laufende Kosten
Neben den Kaufnebenkosten müssen auch die zukünftigen Instandhaltungskosten und laufenden Betriebskosten (z.B. Grundsteuer, Versicherung, Nebenkostenabrechnungen) berücksichtigt werden. Diese variieren je nach Immobilie und Standort, sollten jedoch bei der Finanzierungskalkulation mit eingeplant werden.
Zusammenfassung der wichtigsten Nebenkosten:
- Grunderwerbssteuer: 3,5 % – 6,5 % des Kaufpreises
- Notarkosten: 1,0 % – 1,5 % des Kaufpreises
- Grundbuchkosten: 0,5 % – 1,0 % des Kaufpreises
- Maklerprovision: 3 % – 7 % des Kaufpreises (falls ein Makler involviert ist)
- Gebühren für die Eintragung der Grundschuld: 0,5 % des Darlehensbetrags
Faustformel
Diese Nebenkosten können insgesamt etwa 7 % bis 15 % des Kaufpreises betragen.
Finanzierungstipps
Eine gut strukturierte Immobilienfinanzierung kann langfristig zu erheblichen Einsparungen führen. Für Schweizer, die eine Immobilie in Deutschland erwerben möchten, gibt es verschiedene Möglichkeiten, die Finanzierung zu optimieren und von besseren Konditionen zu profitieren.
Hier sind einige wertvolle Tipps:
1. Eigenkapital erhöhen
Eine Erhöhung des Eigenkapitals kann zu besseren Kreditkonditionen führen, da das Risiko für die Bank geringer ist. Je höher das Eigenkapital, desto niedriger der benötigte Kreditbetrag und die damit verbundenen Zinsen. In der Regel sollten mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital eingebracht werden, doch eine höhere Eigenkapitalquote kann nicht nur die monatlichen Raten reduzieren, sondern auch die Verhandlungsposition bei der Kreditvergabe stärken.
2. Zinsen vergleichen
Ein umfassender Vergleich der Zinssätze verschiedener Banken ist essenziell, um die günstigsten Konditionen zu finden. Schweizer sollten sowohl bei deutschen als auch bei Schweizer Banken Angebote einholen, um das optimale Finanzierungsmodell zu identifizieren. Online-Vergleichsplattformen wie finanz-vergleich.ch bieten hier eine wertvolle Hilfestellung, um schnell und unkompliziert verschiedene Angebote gegenüberzustellen.
3. Laufzeiten anpassen
Die Wahl der richtigen Kreditlaufzeit hat einen erheblichen Einfluss auf die Gesamtkosten der Finanzierung. Eine längere Laufzeit reduziert zwar die monatlichen Raten, erhöht aber die Zinskosten über die gesamte Laufzeit. Käufer sollten abwägen, welche Laufzeit zu ihrer finanziellen Situation passt, und gegebenenfalls auf flexible Finanzierungsmodelle setzen, die die Möglichkeit bieten, die Laufzeit anzupassen.
4. Wechselkursrisiken minimieren
Schweizer, die ihr Einkommen in Schweizer Franken (CHF) erzielen, aber einen Kredit in Euro (EUR) aufnehmen, sollten das Wechselkursrisiko genau im Blick behalten. Schwankungen zwischen dem CHF und EUR können die monatlichen Belastungen unvorhersehbar machen. Eine Möglichkeit, dieses Risiko zu minimieren, besteht darin, bei der Finanzierungsstrategie darauf zu achten, Kredite in der jeweiligen Währung des Einkommens aufzunehmen oder entsprechende Absicherungsinstrumente (z.B. Währungssicherungen) zu nutzen.
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